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Cos’è l’accollo?

Accollo mutuo: cos’è? 

Per accollo del mutuo si intende un tipo di contratto – che rientra nell’articolo 1273 del codice civile -  che consiste nel subentrare nel rimborso di un mutuo stipulato da un altro soggetto, qualora il passaggio di proprietà dell'immobile avvenga prima che il che il debito con la banca (accollataria) sia stato estinto. 

Quando si acquista un immobile su cui il venditore ha precedentemente acceso un'ipoteca per avere un mutuo, a volte conviene subentrare al suo posto nel contratto anziché estinguere il fido ed accendere un nuovo finanziamento.

Un esempio classico di accollo del mutuo è quello di un partner in procinto di separarsi che voglia liberarsi della sua quota di casa e del relativo mutuo; in tempi di crisi anche i costruttori usufruiscono spesso di questo contratto nel caso in cui, chiesto un finanziamento per costruire gli immobili, vogliano poi trasferirne l’onere agli acquirenti.

L'accollo del mutuo comporta che, al momento del rogito, l’acquirente (accollante) si assuma l’obbligo di rimborsare le rate del prestito, oltre che di adempiere a qualsiasi altro impegno previsto dal contratto stipulato dal suo predecessore (accollato).

Ovviamente, chi si accolla il vecchio mutuo dovrà corrispondere al precedente titolare del contratto solo la differenza tra prezzo di vendita dell'immobile e quota residua del mutuo.

Dal momento dell'accollo, infatti, sarà il nuovo proprietario dell'immobile a pagare le rate presso la banca dove è in essere il mutuo.

Accollo del mutuo: tipologie

Esistono due tipi di accollo mutuo

•     accollo cumulativo: la banca richiede sia al vecchio mutuatario che al nuovo l'obbligo di pagare le rate, poiché non ritiene il nuovo acquirente in possesso di sufficienti garanzie; in questo modo, qualora l'accollante non fosse in grado di rimborsare il prestito, l'accollato, nonché vecchio proprietario dell'immobile, sarebbe obbligato a farlo al suo posto
•    accollo liberatorio: il precedente mutuatario viene totalmente svincolato da qualsiasi obbligo e viene firmata una liberatoria in cui si dichiara che la banca accetta l'accollante come unico creditore al posto del vecchio proprietario. Questa condizione, migliore per vendere l’immobile senza doversi preoccupare di eventuali problemi futuri, va espressamente indicata nel contratto, pena l’essere considerata nulla.

Accollo del mutuo: quando conviene? 

Sono evidenti i vantaggi dell'accollato: sgravarsi dell'obbligo del pagamento delle restanti rate del mutuo.

Ma quali sono, invece, i vantaggi per chi subentra?
L'accollo del mutuo consente al nuovo acquirente di risparmiare le spese collegate all'avvio di un nuovo mutuo: spese notarili, perizie, istruttorie, ecc...

Inoltre l'accollo cumulativo consente di usufruire del prestito di una banca, anche nel caso di un aspirante mutuatario con poche garanzie, che difficilmente riuscirebbe ad ottenerlo ex novo.
In più, in caso l’accollato fosse una società (ad esempio, la società costruttrice), l’accollante dovrà rimborsare al massimo dell’80% del debito residuo; in caso si tratti di un venditore privato, invece, l’accollante dovrà rimborsare tutto il debito residuo.

Se, a questo punto, hai deciso di accollarti un mutuo, ti consiglio di stare molto attento ad alcuni elementi, onde evitare qualsiasi tipo di rischio:

•    verifica lo stato dei pagamenti delle rate del mutuo precedenti all'accollo
•    studia bene le condizioni del mutuo che stai per accollarti: tipologia del tasso, spese, oneri, eventuali commissioni per il subentro
•    accertati che la banca erogatrice del prestito non voglia cambiare le condizioni dello stesso al momento del subentro del nuovo mutuatario, né successivamente.