Decidere di cambiare mutuo è una scelta che solitamente non viene presa a cuor leggero, e a ragione.
Il mutuatario, infatti, deve valutare diversi aspetti prima di modificare il proprio finanziamento in corso, per capire se si tratta della decisione più opportuna.
Come abbiamo visto, sono previsti tre strumenti per cambiare mutuo:
- surroga: anche chiamata portabilità del mutuo, la surroga consente di trasferire il proprio finanziamento ad un'altra banca che abbia intenzione di accollarsi tutte le spese di trasloco mutuo, ovvero la perizia, l’istruttoria, le imposte e l’onorario del notaio.
Solitamente le banche non accettano proposte di surroga se il mutuo residuo è al di sotto dei 50/60 mila euro, perché al di sotto di quella soglia gli interessi sarebbe troppo bassa e l'istituto rischierebbe di andare addirittura in perdita.
Pertanto è consigliabile immaginare questa soluzione quando si è ancora lontani dalla scadenza dell'ammortamento, altrimenti è molto probabile che la banca rifiuti la richiesta.
Complessivamente la surroga del mutuo è la soluzione più utilizzata e risulta molto economica per il richiedente: non prevede spese aggiuntive se non la sola tassa ipotecaria pari a 35€
- rinegoziazione: è l'operazione più rapida ed economica perché consente di cambiare cambiare le condizioni del mutuo direttamente con la banca che ha erogato il finanziamento
- sostituzione: richiede una procedura più complessa in quanto prevede il cambiamento dell'istituto di credito e il versamento ex novo dei costi accessori del mutuo, quali l’onorario del notaio, le commissioni della banca, la perizia e l’imposta sostitutiva; di contro consente di modificare anche il capitale e quindi di ottenere liquidità aggiuntive oltre al mutuo.
Cambiare mutuo per risparmiare
La ragione principale che spinge il mutuatario a decidere di cambiare il proprio finanziamento in corso è quella di migliorarne le condizioni.
Si può decidere di farlo per modificarne la durata, per allungarla o per estinguere anticipatamente il debito.
Cambiare mutuo permette di ottenere una rata più bassa, un risparmio sugli interessi, maggiore flessibilità di rimborso, una riduzione del periodo di ammortamento senza far crescere il costo della rata mensile, o anche della liquidità aggiuntiva.
Il più delle volte, però, si decide di rinegoziarne le condizioni per risparmiare.
A far aumentare i costi del mutuo concorrono principalmente due variabili:
- il rialzo dello spread (differenza di rendimento fra i titoli di Stato italiani -Btp- e quelli tedeschi -Bund-) che a sua volta genera un innalzamento dei valori di Euribor e Eurirs, i parametri di indicizzazione dei mutui, rispettivamente, a tasso variabile e a tasso fisso
- il rincaro dello spread mutuo applicato dalla banca, ovvero la commissione a favore della banca, espressa in percentuale, che aggiunta al parametro di indicizzazione definisce la misura del tasso di interesse applicata al finanziamento
Per queste ragioni è bene verificare periodicamente le condizioni e i costi del finanziamento in corso: i tassi, le spese, l’entità delle rate, la durata, il capitale residuo e valutare se è arrivato il momento di surrogare il proprio mutuo.
Prima di cambiare mutuo è consigliabile informarsi bene: per farlo basta formulare diversi preventivi utilizzando un comparatore di mutui online.
