Chi desidera comprare casa, ma non ha grandi capitali da parte, come ad esempio le giovani coppie, spesso si pone questa domanda prima di richiedere un mutuo.
Quanto posso chiedere di mutuo? Se è un dubbio che stai affrontando anche tu, continua a leggere e lo scoprirai!
Per il mutuo ipotecario, ossia quello solitamente richiesto per l'acquisto della prima casa, l'importo massimo finanziabile è l'80 % del valore di mercato dell'immobile.
L'80% del loan to value (rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile) è infatti il massimo importo mutuo ottenibile dall'istituto creditizio secondo le direttive della Banca d'Italia.
E' questo infatti il rapporto che permette di scongiurare, nella maggior parte dei casi, il rischio di insolvenza del mutuatario e di compensare un'eventuale svalutazione dell'immobile che fa da garanzia.
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Oltre a tenere presente questa indicazione di massima, le banche seguono ciascuna una propria politica di credito che può portarla, in alcuni casi, a erogare mutui anche fino al 100% del loan to value. È per questo che è buona norma effettuare il calcolo mutuo massimo richiedibile e confrontare i preventivi di diversi istituti di credito prima di scegliere quello a cui rivolgersi.
Abbiamo già visto, ad esempio, che in presenza di determinati requisiti con BNL si possono ottenere mutui fino al 90%
Come procedere per ottenere una percentuale più alta?
L'importo massimo effettivamente concesso per un mutuo ipotecario dipende principalmente da tre variabili:
1. la capacità di rimborso del mutuatario;
2. il valore dell'immobile posto sotto ipoteca;
3. eventuali garanzie aggiuntive fornite dal mutuatario.
La capacità di rimborso è sicuramente il parametro più importante, poiché definisce la possibilità effettiva del mutuatario di sostenere il rimborso della rata del mutuo nel tempo.
Per valutare questa capacità, la banca attribuisce al mutuatario un punteggio di credito (credit score) calcolato sulla base del reddito e della storia creditizia.
Calcolare il reddito serve a stabilire quanto peserà la rata sul budget del mutuatario.
Di solito, il rapporto rata-reddito non può superare il limite del 30%.
La storia creditizia, rilevata da fonti quali la Centrale dei Rischi, serve invece a capire se ci sono altri finanziamenti in essere e se in passato il richiedente il mutuo è stato segnalato per crediti in sofferenza o insolvibili.
Il valore dell'immobile posto sotto ipoteca serve a quantificare il loan to value. Tale valore viene stabilito tramite una perizia effettuata dalla banca stessa, tenendo presente anche il rischio di eventuali svalutazioni dovute all'usura e ai cambiamenti del mercato immobiliare.
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La perizia è quindi un'operazione determinante nella prospettiva di chi si chiede quale sia l'importo mutuo ottenibile, in quanto la percentuale del valore dell’immobile da ipotecare potrebbe anche non coincidere con il prezzo d’acquisto, ma deve basarsi sul valore di perizia.
Come abbiamo visto, quindi, l'importo massimo di mutuo che si può ottenere in prestito è in genere l’80% del valore di perizia dell’immobile da acquistare, ma la richiesta può essere elevata fino al 100% in presenza di alcune garanzie integrative.
Le garanzie aggiuntive fornite dal mutuatario possono essere di tre tipi:
• fideiussione: quando un terzo garantisce di subentrare nel rimborso del finanziamento nel caso in cui il mutuatario non riesca a pagare la rata
• polizze assicurative accessorie: sono polizze sul mutuo il cui beneficiario è la banca, che garantiscono la copertura del finanziamento in determinate circostanze (ad esempio quando il mutuatario perde il posto di lavoro)
• garanzia statale: per alcune categorie considerate "a rischio" il Fondo di Garanzia statale per l'acquisto della prima casa eroga una garanzia statale aggiuntiva pari anche al 50% del valore dell'immobile.
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