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L'ABC del mutuo
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Consolidamento di ipoteca? Ecco i tempi definiti dalla norma!

3 min di lettura

Il consolidamento di ipoteca è un periodo che scatta a partire dall’iscrizione dell'ipoteca: ecco quanti giorni dura e quando l’ipoteca diventa efficace

Che cos’è l’ipoteca di garanzia per il mutuo?

Se hai bisogno di schiarirti le idee sul consolidamento dell’ipoteca e capire come funziona, sei nel posto giusto. Prima di spiegartelo, però, è opportuno fare un piccolo passo indietro per parlarti dell’ipoteca di garanzia del mutuo.

Ogni volta che viene stipulato un mutuo per l’acquisto di una casa, infatti, viene contestualmente iscritta sui pubblici registri anche un’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita, proprio a titolo di garanzia per la banca qualora l’acquirente non dovesse onorare il debito. Per gli immobili residenziali, in particolare, questa prassi è necessaria per l’accensione di un mutuo, dato che la banca decide sempre di erogare la somma richiesta sia sulla base di garanzie relative alla capacità reddituale del mutuatario e alla sua situazione finanziaria, ma anche a seguito dell'attivazione di un’ipoteca sull’abitazione, appunto, per tutelare ulteriormente il proprio credito.

Questa ipoteca ha una durata di 20 anni, trascorsi i quali, se l’ipoteca non viene rinnovata dal creditore, cade in prescrizione e si estingue. Lo stesso accade dopo che il prestito è stato interamente rimborsato dal mutuatario, cioè quando quest’ultimo ha versato tutte le rate.


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Che cos’è il consolidamento dell’ipoteca e quanti giorni dura?

Ma veniamo al consolidamento dell’ipoteca. Questa espressione identifica il periodo di tempo che trascorre dal momento in cui avviene l'iscrizione dell'ipoteca a quello in cui l’ipoteca stessa diventa efficace dal punto di vista giuridico.

Nel caso delle case acquistate grazie a un mutuo, questo periodo di tempo ha una durata precisa, ovvero 10 giorni. Poco più avanti ti spiegheremo meglio come funziona a livello normativo, ma, ora che sai quanti giorni dura il consolidamento dell’ipoteca, probabilmente ti starai chiedendo: a livello pratico, come incide il consolidamento dell’ipoteca sull’erogazione del mutuo?

Domanda legittima. Infatti, molti istituti di credito preferiscono attendere che sia passato questo periodo di 10 giorni prima di erogare effettivamente la somma richiesta per non correre rischi legati soprattutto al fallimento dei venditori. In questo caso, infatti, potrebbero presentarsi altri creditori che possono vantare diritti sull’abitazione oggetto di compravendita.

Il consolidamento dell'ipoteca, dunque, consente alla banca di avere la certezza della garanzia sul prestito. In realtà ci sono anche istituti di credito che decidono di erogare il finanziamento al momento della stipula del contratto di mutuo o al momento dell'iscrizione dell'ipoteca, ma generalmente le banche preferiscono tutelarsi attendendo il consolidamento dell'ipoteca, appunto. In ogni caso, è fondamentale che questa informazione su come la banca vuole gestire l'erogazione del mutuo sia specificata nel contratto di compravendita o nel contratto preliminare, in modo che le tempistiche del pagamento siano trasparenti per il venditore.

Ma, quindi, come funziona il consolidamento dell'ipoteca? Dopo che il notaio ha provveduto all'iscrizione dell'ipoteca, bisogna attendere 10 giorni, dopodiché lo stesso notaio deve inviare alla banca una relazione che attesti che l'ipoteca è consolidata.

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Come funziona il consolidamento dell’ipoteca: normativa e rischi

Per chiudere questo focus, è bene aggiungere che, a livello giuridico, la norma che regolamenta il consolidamento dell’ipoteca è l’Articolo 39 del Testo Unico Bancario - il cosiddetto TUB -, dove si legge che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”.

L’Articolo 39 del TUB, dunque, stabilisce che, qualora l’acquirente sia quello che si definisce un “soggetto fallibile”, la banca deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca per verificarne l’efficacia. Questa norma sul consolidamento dell’ipoteca serve appunto ad evitare tutti i rischi collegati alla possibilità di fallimento del venditore, come dimostra il fatto che le ipoteche a garanzia dei mutuo non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte 10 giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.

In sintesi, il consolidamento dell’ipoteca è pensato per tutelare gli istituti di credito rispetto a specifiche categorie di soggetti che potrebbero incorrere nel fallimento, ovvero aziende e imprenditori. Per quanto ti riguarda, dunque, il consolidamento dell’ipoteca può bloccare l’acquisto della tua casa se lo stai effettuando da un’impresa in serie difficoltà economiche… ma stai tranquillo: non capita così spesso!


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