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E’ possibile estinguere anticipatamente il mutuo?

Estinzione anticipata mutuo: cos'è? 

L’estinzione anticipata del mutuo consiste nel rimborsare alla banca che ha erogato il prestito, l’importo finanziato prima della scadenza prevista dal contratto. 
Il rimborso del debito può essere totale o parziale, come vedremo meglio più avanti. 

Estinguere un mutuo prima della scadenza è facoltà del mutuatario, sulla base del Tub (Testo Unico Bancario).  

All’art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, si legge: “i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito”.


Purtroppo alcune banche complicano questa operazione concedendo l’estinzione anticipata del mutuo solo se sono passati almeno 18 mesi dall’accensione del fido.
Tale condizione, riportata a volte come clausola nel contratto di mutuo, resta di dubbia legittimità, poiché in disaccordo con la normativa di legge.
Per i mutui stipulati successivamente al 2 febbraio del 2007, ossia dall'introduzione della Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), infatti, non può essere applicata alcuna penale per l'estinzione anticipata.


Per i mutui stipulati prima di aprile 2007, in caso di estinzione anticipata del prestito, sono invece previste le penali, ma la stessa legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. 

Recentemente l'Italia ha recepito la Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE) e si è parlato di una reintroduzione della penale per l'estinzione anticipata mutuo.
Tuttavia, questa parte della direttiva europea non è stata recepita dall'Italia - unico Paese europeo! - che, quindi, continua a ritenere non ammissibili clausole che prevedano tali penali per i mutui stipulati dopo il 2007.

Se stai ancora chiedendoti se è possibile estinguere anticipatamente il mutuo, la risposta, quindi, è sì! 

Ma in quali modi? 

 

Estinzione parziale mutuo 

Si parla di estinzione parziale del mutuo quando il mutuatario restituisce anticipatamente solo una parte del capitale residuo.

In questo caso la banca dovrà ricalcolare il capitale residuo escludendo quanto già versato, dato che sulla parte del debito già estinta non possono essere calcolati gli interessi.

Questo comporterà quindi una diminuzione della rata mensile proporzionale all'ammontare della quota di mutuo estinta. Oppure, se previsto dal contratto, è possibile mantenere lo stesso importo accorciando la durata del rimborso.

Se il mutuo è stato sottoscritto prima di aprile 2007, la penale da pagare viene calcolata solo sulla cifra restituita in anticipo.

 

Estinzione totale mutuo 

L’estinzione totale del mutuo prevede, invece, il rimborso anticipato dell'intero debito residuo in un’unica soluzione. Questo permette quindi al mutuatario di chiudere a tutti gli effetti il contratto del mutuo restituendo così alla banca la quota capitale e gli interessi in arretrato, i cosiddetti dietimi giornalieri. 

Questa operazione può richiedere alcuni costi aggiuntivi: il pagamento della penale, se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007, le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. 

 

Estinzione anticipata del mutuo: conviene?

Se sei entrato in possesso di una bella somma, probabilmente stai pensando di liberarti una volta per tutte del debito con la banca. Prima di compiere questo passo però, forse ti starai chiedendo: ma l'estinzione anticipata del mutuo conviene? 

In realtà questa opzione non è sempre conveniente, vediamo perchè.

La maggior parte delle banche italiane eroga mutui che prevedono il cosiddetto piano di ammortamento alla francese.  
Questo stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale.

L’ estinzione anticipata del finanziamento conviene pertanto solo se il rimborso avviene all’inizio, quando il mutuo è ancora giovane, cioè quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati. 

La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate, fino a diventare quasi nulla con le ultime quote del mutuo casa.