L'estinzione anticipata del mutuo è la facoltà del mutuatario di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito.
Definita anche riduzione del mutuo, tale possibilità è garantita dalla normativa di riferimento (Testo Unico Bancario - Art. 40 comma 1) ed è quindi prevista in tutti i contratti di mutuo.
Alcune banche impongono un limite minimo di 18 mesi dalla sottoscrizione del mutuo, prima del quale non è possibile procedere all'estinzione.
L'operazione di estinzione anticipata del mutuo ha una reale convenienza per il debitore a seconda delle tempistiche in cui viene effettuata e del tipo di mutuo stipulato.
Con la tipologia adottatta più comunemente, cioè il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento di una quota interessi decisamente maggiore nel primo periodo, è possibile risparmiare solo se l'estinzione avviene durante la prima parte del rimborso.
Il rimborso anticipato del mutuo può comportare il pagamento alla banca di una penale per i contratti sottoscritti prima del 2007.
A partire dal 2 Febbraio 2007 non è più così: grazie al Decreto Bersani, convertito nella legge n.40 del 2 Aprile 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata mutui finalizzati all'acquisto o alla ristrutturazione di immobili ad uso abitazione o adibite allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche..
Il mutuo può essere estinto in via anticipata parzialmente o totalmente.
Estinzione anticipata parziale del mutuo
Quando si parla di estinzione parziale, si intende che il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo del mutuo.
La banca non potrà perciò più pretendere alcun interesse sulla quota versata, per tutta la durata rimanente del mutuo.
L'effetto sull'importo della rata sarà proporzionale all'entità di debito estinto.
Alcuni contratti di mutuo consentono di mantenere la stessa rata ma di ridurre la durata residua del rimborso.
Nel caso di estinzione di un mutuo a tasso variabile e rata costante, la banca prevede un ricalcolo del piano di ammortamento al fine di mantenere la rata costante e ridurre la durata sulla base del debito residuo.
Se il contratto è stato sottoscritto prima del 2 aprile 20017 e prevede il pagamento di una penale per la riduzione del mutuo, questa verrà calcolata esclusivamente sulla somma restitutita in anticipo.
Estinzione anticipata totale del mutuo
L'estinzione totale del mutuo corrisponde alla chiusura definitiva del finanziamento.
La somma da versare includerà l'ammontare del capitale residuo, così come risulta dal più recente piano di ammortamento, alla scadenza dell'ultima rata pagata.
A tale importo andranno aggiunti i "dietimi giornalieri", cioè gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.
Inoltre andranno versati i costi amministravi dei conteggi di estinzione e l'eventuale penale, nel caso in cui il contratto sia stao sottoscritto prima del 2007.