Pagare il notaio per mutuo e rogito? Sì, ma non troppo!

Calcolare il costo del notaio è fondamentale per capire quale sia la spesa totale sull’acquisto di una prima casa: facciamo un punto su onorario e spese per il notaio. 

• Perché è necessaria la figura del notaio nella compravendita di una casa?
• Come si calcolano le spese del notaio sull’acquisto della casa
• Dal mutuo al rogito notarile: qual è l’onorario del notaio e quando si paga?

Perché è necessaria la figura del notaio nella compravendita di una casa?

Se stai per acquistare una casa e hai bisogno di sottoscrivere un mutuo, un errore da non fare assolutamente è quello di trascurare il costo del notaio. È infatti importante capire come calcolare le spese del notaio, dato che queste hanno un impatto rilevante sul costo totale dell’acquisto di una casa. Innanzitutto è bene chiarire che, per legge, il notaio è una figura indispensabile nella compravendita di una casa, dato che la relazione notarile certifica che il venditore dell’immobile ne sia effettivamente proprietario, ma assicura anche lo stato giuridico del bene, ovvero l’assenza di ipoteche precedenti. Il riferimento normativo che regola il ruolo del notaio nella compravendita di una casa è l'articolo 2699 del Codice Civile, che sancisce che il mutuo debba essere stipulato come atto pubblico, dunque in presenza di un notaio che ne dia pubblica fede, cioè che garantisca la veridicità dei fatti svoltisi in sua presenza. A livello pratico, poi, è la firma del notaio che rende efficace l’atto di mutuo (come sancisce l’articolo 2808 del Codice Civile), dando così diritto al creditore a procedere all’esecuzione forzata se l’acquirente non dovesse adempiere al pagamento del mutuo. Oltre all’atto di mutuo e all’iscrizione ipotecaria, il notaio, come anticipato, deve verificare la proprietà dell’immobile per la stipula dell’atto di compravendita e, relativamente all’accensione di un mutuo, anche garantire un’assistenza, compresa nel costo dell’atto notarile, per risolvere eventuali contenziosi tra il cliente e la banca. Insomma: se vuoi acquistare una casa, e specialmente se hai prima bisogno di chiedere un mutuo, non puoi proprio fare a meno del notaio!

Come si calcolano le spese del notaio sull’acquisto della casa?

Ma passiamo alla parte che ti interesserà di più di tutta la questione: come è possibile calcolare in anticipo le spese del notaio sull’acquisto della casa? Cominciamo col chiarire che il compenso da pagare al notaio è composto da tre parti, ovvero:

• le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate;
• l’onorario del notaio e le tasse per l’archivio nazionale notarile (a cui sommare l’IVA al 22%);
• le somme dovute a titolo di rimborso.

Per quanto riguarda l’onorario - o parcella - da corrispondere al notaio, ti chiediamo di avere pazienza fino al paragrafo successivo. Partendo invece dalle imposte richieste dallo Stato, queste prescindono dalla scelta del notaio, essendo fissate dalla legge e variabili in base alla tipologia di immobile oggetto della compravendita.

L’imposta di registro è regolata dal Decreto del Presidente della Repubblica n.131/1986, modificato recentemente, che prevede un’aliquota ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa ed un’aliquota del 9% per gli altri casi (ad esempio per l’acquisto di una seconda abitazione). Se l’imposta viene calcolata su una base imponibile, cioè una somma, determinata dal valore catastale dell’immobile e non dal prezzo di vendita, la legge prevede una riduzione del 30% sui costi notarili.

Dunque, una volta determinato il valore catastale della casa (cioè il valore della rendita catastale del fabbricato per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale) è possibile calcolare le imposte di registro, ovvero moltiplicare per il 2%, se si tratta di una prima casa (altrimenti per il 9%), e poi sommare l’imposta fissa ipotecaria (di 50 euro) e l’imposta fissa catastale (di altri 50 euro). Di conseguenza, è ovvio che più alto sarà il costo della casa che stai acquistando, più elevate saranno anche le imposte e dunque i costi del notaio.

Adesso che hai ricavato le imposte di registro, come indicato poche righe fa, puoi calcolare anche le tariffe notarili, semplicemente sommando l'onorario del notaio alle imposte di registro, appunto.

Dal mutuo al rogito notarile: qual è l’onorario del notaio e quando si paga?

Ed eccoci arrivati a tirare le somme. A partire da una questione: chi deve pagare il notaio? Finora non abbiamo specificato questo punto, ma è abbastanza noto a chiunque sia in cerca di una casa che, per legge, le spese per il contratto di compravendita di un immobile e anche quelle accessorie (tra cui rientrano le spese notarili) sono a carico dell’acquirente.

È anche possibile che le parti si accordino diversamente, magari stabilendo che il costo del notaio sia a carico del venditore o suddiviso equamente tra le parti. L’importante, però, è che questa eventuale decisione sia specificata all’interno del contratto di mutuo, altrimenti  vale la regola usuale che prevede il pagamento delle spese del notaio da parte dell'acquirente. Passiamo dunque al secondo punto: qual è solitamente l’onorario del notaio? Per essere ancora più chiari: quanto costa la parcella del notaio? Anche se l’onorario varia sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile, generalmente può andare da un minimo di 1.500 euro fino a un massimo di 2.000 euro. Questa somma può dipendere dal grado di esperienza e professionalità del singolo notaio, ma anche dalla complessità della situazione specifica di una compravendita, che può essere più o meno intricata a livello catastale e documentale.

In ogni caso, prima di scegliere a chi affidarsi e calcolare dunque le spese del notaio sull’acquisto della casa, ti suggeriamo di farti preparare dei preventivi dettagliati da più di un professionista, dove potrai verificare distintamente tutte le voci (onorario, tasse e contributi), trattandosi di un tuo diritto. Infine, rimane solo un dubbio da risolvere relativamente alle spese notarili, ovvero: quando e come si paga il notaio? Partiamo dal secondo punto, ovvero il “come”. A partire dal 2017, con l’emanazione della Legge sul deposito prezzo (124/2017), non è più possibile rateizzare il pagamento delle spese notarili, dunque la somma da versare al notaio andrà corrisposta in un’unica soluzione.

Le modalità, poi, possono essere diverse: tramite assegno o bonifico bancario (per somme inferiori a 1.000 euro, dunque molto raramente) o tramite assegno circolare per importi superiori. Rispetto al “quando”, generalmente il saldo avviene al momento del rogito, ma comunque non oltre. Infatti, se un cliente non dovesse pagare le spese del notaio al momento del rogito, incorrerebbe nel reato di frode fiscale, quindi… meglio evitare. E adesso che hai tutti gli elementi, calcolatrice alla mano, puoi scoprire quanto costerà il notaio per l’acquisto della tua casa!