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Mutuo fatto! E ora?
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Come funziona la permuta di una casa con mutuo?

2 min di lettura

La permuta immobiliare è una procedura che permette di scambiare la proprietà di due immobili, anche se questi sono oggetto di un mutuo in corso: vediamo cos’è e come funziona la permuta della casa

Cosa significa dare la casa in permuta alla banca?

Hai sentito parlare della permuta della casa alla banca e vuoi capire meglio come funziona? Ti interessa scoprire come funziona la permuta di un immobile con il mutuo in corso? Bene, allora sei nel posto giusto! Procediamo con ordine. Innanzitutto partiamo dal riferimento normativo, ovvero dall’Articolo 1552 del Codice Civile, che regolamenta questa operazione, definendola come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Ma cosa significa rispetto ad un’abitazione? Semplice: la permuta immobiliare è un particolare tipo di transazione tramite cui due soggetti (sia privati che aziende) si possono scambiare la proprietà di due immobili. La permuta immobiliare è frequente nei casi di eredità, ma può essere applicata anche in alternativa alla normale compravendita. Ma quali sono i diversi tipi di permuta immobiliare previsti dalla legge? Eccoli:

  • permuta pura: i due immobili oggetto di permuta hanno lo stesso valore, quindi lo scambio non prevede il pagamento di nessuna somma di denaro;

  • permuta con conguaglio: i due immobili hanno un valore diverso, perciò una delle parti deve versare la differenza in denaro.


Ovviamente accade molto spesso che i due immobili non abbiano esattamente lo stesso valore, dunque occorre che il proprietario dell’immobile meno costoso compensi la differenza di prezzo, versando una somma di denaro, concordata sulla base di una stima effettuata da una terza parte che garantisca l’equità della valutazione. Dopo questa introduzione generale sulla pratica della permuta, ti possiamo spiegare meglio cosa significa dare una casa in permuta alla banca. Di fatto si tratta di scambiare la proprietà della propria abitazione con un prestito vitalizio ipotecario da parte dell’istituto di credito. Questa opzione è percorribile soltanto da chi abbia già compiuto i 60 anni di età e abbia necessità di ottenere liquidità senza alcun rischio, dato che la banca eroga un prestito di pari valore rispetto alla casa, sulla quale viene attivata un’ipoteca e dove il richiedente può continuare a vivere fino alla propria morte. A questo punto, le opzioni sono due: o gli eredi decidono di riscattare l’immobile, pagando il valore che avrà in quel momento, oppure la casa rimarrà di proprietà della banca, che potrà metterla in vendita. Come per ogni tipo di permuta, anche in questo caso, la valutazione dell’immobile, sia all’accensione del mutuo ipotecario sia alla morte del vecchio proprietario, viene effettuata a seguito di una perizia da parte di una persona esterna alla banca, al fine di ottenere una valutazione equa.


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Come funziona la permuta immobiliare con il mutuo ipotecario in corso?

Bene, ma come funziona la permuta della casa con il mutuo ipotecario in corso? Cosa si può fare per permutare una casa anche se non si è ancora estinto il mutuo? Devi sapere che ci sono due strade tra cui scegliere: o il proprietario originario estingue il debito verso la banca, per consentire all’acquirente di accenderne un altro, oppure il nuovo proprietario si accolla l’onere di sostenere il mutuo in corso, tramite la pratica di accollo del mutuo. Una volta stabilita l’opzione preferita dalle due parti, sarà possibile procedere con la permuta. In generale, è sempre il nuovo proprietario a doversi accollare tutte le spese necessarie per ripagare il debito con l’istituto di credito. La stessa operazione, ovvero della permuta di una casa con il mutuo in corso, può essere praticata, anziché tra privati, direttamente con un’azienda edile, ovvero con il costruttore. In questo modo, l’acquirente cede un immobile usato in cambio di uno di nuovo. Ovviamente, in questo caso, il costruttore si tutela generalmente tramite una valutazione leggermente inferiore rispetto al prezzo di mercato della casa che riceve, dato che quest’ultima potrebbe risultare difficile da vendere nell’immediato. In ogni caso, un vantaggio del costruttore è quello di scambiare un immobile nuovo, ma invenduto, con un altro che possa valere di più in prospettiva, dopo alcuni lavori di ristrutturazione o ammodernamento. L’acquirente, invece, ha il vantaggio di ottenere un'abitazione nuova in cambio di una casa già datata. Nel caso della permuta di un immobile con il mutuo in corso tra un privato e un costruttore rimane valido quanto detto poco fa in merito all’estinzione o all’accollo del mutuo. Infine, rispetto al pagamento delle imposte, queste sono a carico del costruttore, che dovrà pagare l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, oltre al costo delle visure catastali di entrambi gli edifici e all’imposta di registro.

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Come funziona la permuta della casa con l’agenzia immobiliare?

Infine, per chiudere questo focus sulla permuta immobiliare, è il momento di spiegarti come funziona la permuta della casa tramite l’agenzia immobiliare. Questa operazione non è molto diversa dai tipi di permuta immobiliare appena descritti, dato che si tratta di scambiare la proprietà di due immobili, ma tramite la mediazione dell’agenzia. Cosa cambia con la permuta della casa con l’agenzia immobiliare? Semplice: al termine della permuta, occorre che le due parti versino la provvigione dovuta all’agente. La provvigione viene generalmente calcolata in percentuale in base al prezzo della casa dal valore più alto, anche se può variare in caso di accordi diversi con l’agenzia. Ciascuna delle due parti, infatti, deve versare per intero la provvigione, dunque, di fatto, l’agente immobiliare incassa due provvigioni. Non ti è chiaro? Facciamo un esempio: se la provvigione sull’immobile più caro è di 2.500 euro, il totale da versare all’agenzia immobiliare sarà di 5.000 euro, a eccezione, ancora una volta, di accordi diversi presi con l’agenzia. E con quest’ultima casistica, ti abbiamo raccontato tutto sulla permuta immobiliare: ora tocca a te valutare se sia una scelta adeguata alla tua situazione!


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