Sostituzione e surroga non sono sinonimi: con la surroga infatti il vecchio mutuo rimane attivo, viene solamente trasferito alla nuova banca. La surroga però non permette di modificare il capitale residuo da rimborsare.
La sostituzione invece consiste nella chiusura del vecchio mutuo utilizzando del tutto o in parte la somma erogata con il nuovo mutuo. La quota capitale residua si può modificare, ma le spese totali dell'operazione sono maggiori rispetto alla surroga, che secondo il Decreto Bersani deve essere effettuata senza oneri aggiuntivi per il mutuatario. Nella sostituzione va cancellata la precedente ipoteca e ne va accesa una nuova.
Secondo il Sole24Ore, uno dei migliori mutui per la sostituzione + liquidità è Mutuo Fisso Che Banca!, che permette di avere fino a 50mila euro di liquidità aggiuntiva con spread convenienti su fisso e variabile.
Ricordiamo che in caso di sostituzione+liquidità è possibile mantenere i benefici fiscali per la prima abitazione e non può essere applicata alcuna penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo.
QUANDO CONVIENE
Tre sono i casi in cui il cambiamento è realmente conveniente:
- mutui che non riflettono le attuali condizioni di mercato, con una quota capitale residua da rimborsare piuttosto alta; i mutui cui viene applicato uno spread piuttosto alto oppure i mutui con spese di gestione molto consistenti sono i candidati ideali per la sostituzione;
- mutui con una rata alta - poco flessibile: é possibile che le esigenze del mutuatario siano cambiate e che la rata del mutuo sia oggettivamente diventata poco gestibile. In questo caso, la sostituzione può essere un buon modo per abbassare la rata, aumentando la durata del mutuo. Un'operazione che può anche essere senza costi aggiuntivi;
- la sostituzione è l'unico modo di cambiare mutuo aumentando la quota di capitale residua, ossia di avere liquidità aggiuntiva senza dover necessariamente dichiarare come verrà impiegata. Un' alternativa molto più economica ai prestiti personali ed al credito al consumo.
