L’affitto con riscatto conviene? Ecco come tutelarsi!

L'affitto con riscatto è un’opzione di acquisto della casa sempre più diffusa, ma che presenta sia dei pro che dei contro: scopriamo come funziona l’affitto con riscatto e quando conviene

• Cos’è l’affitto con riscatto e quanto può durare?

• Quali sono le tipologie di affitto con riscatto e come tutelarsi?

• Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto

Cos’è l’affitto con riscatto e quanto può durare?

Hai sentito parlare dell’affitto con riscatto ma non sai come funziona? O magari ti è stata proposta questa soluzione ma sei indeciso sui pro e sui contro? Bene, ti aiutiamo noi a capire meglio cos’è l’affitto con riscatto e quando conviene.

Partiamo col chiarire cosa vuol dire affitto con riscatto. Si tratta di una tipologia di contratto di locazione che prevede che, dopo un certo lassi di tempo, l’inquilino diventi il proprietario dell’immobile in cui vive, oggetto dell’accordo. Ecco perché l’affitto con riscatto rappresenta un’ottima soluzione per chi vuole comprare casa, ma non può offrire le garanzie finanziarie e reddituali richieste dalle banche per ricevere un mutuo.

In particolare, l’affitto con riscatto è una formula contrattuale regolata dal Decreto Legislativo 133 del 2014, il cosiddetto “Decreto Sblocca Italia”, che caratteristiche principali del contratto di affitto con riscatto, ovvero che può avere una durata massima di 10 anni e che può considerarsi risolto in caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario, dato che il contratto deve specificare dopo quanti pagamenti mancati o ritardati è possibile far scattare la risoluzione.

Inoltre, il contratto di affitto con riscatto deve specificare se sia vincolante rispetto all’acquisto della casa oppure no, dato che consente di prendere in affitto una casa per acquistarla in un secondo momento, ma non sempre si è obbligati a farlo. La cessione vera e propria dell’immobile, con il passaggio di proprietà, avviene infatti in un secondo momento. Infine, l’affitto con riscatto, come i contratti di compravendita, deve essere registrato e sottoscritto alla presenza di un notaio.

Di fatto, l’affitto con riscatto rappresenta una commistione tra un contratto di locazione e un contratto di vendita di un immobile. Ma quanto può durare l’affitto con riscatto? Come abbiamo anticipato, questa formula contrattuale ha una durata massima di 10 anni, durante i quali è prevista una maggiorazione del canone mensile di locazione - di cui parleremo più avanti -, e prevede, al termine della locazione, il pagamento della somma mancante per coprire la differenza il valore dell’immobile e quanto già versato dal conduttore, che diventa così proprietario della casa.

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Quali sono le tipologie di affitto con riscatto e come tutelarsi?

Ma quali sono le diverse tipologie di contratto di affitto con riscatto? Come fanno locatore e conduttore a tutelarsi? Te lo spieghiamo noi! Procedendo con ordine, ecco innanzitutto le tipologie di affitto con riscatto:

• Formula “rent to buy”: è la più diffusa e prevede una maggiorazione del canone mensile trattenuta dal locatore/venditore, per un periodo prestabilito (solitamente di 5 anni), a titolo di acconto sul costo dell’immobile, basandosi su un contratto di affitto che precede quello di vendita. Generalmente questa formula prevede anche che, al termine del periodo di locazione, l’affittuario possa scegliere se acquistare o meno l’immobile, il cui prezzo viene comunque stabilito all’inizio del contratto e non può subire variazioni.
• Affitto con riscatto automatico: questa formula prevede che il passaggio di proprietà dell’immobile dal locatore all’inquilino sia automatico a seguito del pagamento di un certo numero di canoni o al raggiungimento di una specifica somma di denaro, entrambi specificati nel contratto.
• Formula “buy to rent” (affitto con riserva di proprietà): in questo caso viene stipulato, all’inizio del periodo di locazione, anche un contratto preliminare di vendita dell’immobile, iscritto nei registri immobiliari. Dunque il contratto preliminare fa sì che la vendita dell’immobile avvenga subito, ma a un prezzo che viene dilazionato nel tempo e con un passaggio di proprietà che diventa effettivo solo dopo che l’acquirente ha pagato l’ultima quota concordata. Di fatto questa formula prevede due contratti: un contratto di affitto e un contratto preliminare di compravendita immobiliare, che può essere vincolante rispetto all’acquisto dell’immobile o anche lasciare libero il locatore di potervi rinunciare in futuro.
• Affitto con riscatto senza anticipo: questa formula di contratto di affitto con riscatto non prevede che l’inquilino paghi una quota maggiorata del canone di affitto a titolo di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile, ma fissa un vincolo di vendita per il proprietario dell’immobile entro la data stabilita dal contratto stesso.

Visto che abbiamo parlato più volte di una maggiorazione del canone di affitto, ti starai probabilmente chiedendo quanto costa fare un contratto di affitto con riscatto. Anche se non esiste una regola precisa rispetto a questo punto, solitamente il contratto di affitto con riscatto prevede che l’affittuario paghi un canone mensile aumentato di circa il 20-30% a titolo di anticipo sull’eventuale acquisto futuro della casa.

In questo modo, anche se non hai una liquidità sufficiente per acquistare la casa o hai difficoltà a ricevere un mutuo da parte della banca, puoi comunque comprare la casa in cui vivi, semplicemente pagando una somma maggiorata del 20-30% rispetto al normale canone di affitto. Alla luce di tutto ciò, come si fa a tutelarsi in un contratto di affitto con riscatto? Risponderemo meglio a breve, analizzando i pro e i contro del contratto di affitto con riscatto. Intanto, però, ti ricordiamo che, per tutelare il locatore/venditore, la legge prevede la possibilità di risolvere il contratto anticipatamente se l’inquilino non dovesse pagare un certo numero di canoni di affitto.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto

Ed eccoci arrivati all’ultimo capitolo del nostro focus sul contratto di affitto con riscatto, ovvero quello dei pro e dei contro. Partiamo dall’acquirente, ovvero dall’inquilino che, al termine del contratto di locazione, vuole effettivamente riscattare l’immobile e diventarne proprietario.

Il maggiore vantaggio dell’affitto con riscatto per l’acquirente è il fatto che il contratto di affitto con riscatto rappresenta un’alternativa al mutuo che permette di anticipare poco alla volta il prezzo per l'acquisto dell’immobile. Dunque, tra i pro dell’affitto con riscatto per l’affittuario ci sono la possibilità di comprare una casa senza dover chiedere un mutuo, di vivere in una casa prima di comprarla e di non pagare da subito le imposte e le tasse previste dalla legge, la libertà di scegliere se comprare l’immobile al termine periodo di locazione e il diritto alla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari per assicurarsi la proprietà della casa al termine del contratto.

Mentre, i principali svantaggi del contratto di affitto con riscatto per l’affittuario, oltre alla quota mensile più alta rispetto al canone originale, sono la potenziale perdita della somma investita a titolo di acconto nel periodo di locazione, qualora scegliesse di non acquistare più la casa al termine del contratto, e viceversa, in caso di acquisto dell’immobile, il rischio di pagare un costo maggiore rispetto all’effettivo valore di mercato dell’immobile, che potrebbe svalutarsi negli anni.

Passando invece al locatore, dunque al futuro venditore della casa, l’affitto con riscatto presenta diversi vantaggi. Un pro immediato è rappresentato dalla maggiorazione del canone di affitto, che consente di avere entrate più elevate e immediate, oltre al fatto che il locatore può risolvere il contratto qualora l’inquilino risulti insolvente per un valore non inferiore a un ventesimo del totale dei canoni dovuti.

Oltre a ciò, l’affitto con riscatto rappresenta per il proprietario una garanzia sulla vendita futura della casa, dato che, qualora l’inquilino decidesse di non riscattare la proprietà, il locatore potrà trattenere la maggiorazione ricevuta tramite il pagamento del canone. Ma rappresenta anche una garanzia rispetto alle oscillazioni del mercato immobiliare, dato che il prezzo di acquisto viene fissato all’inizio del periodo di locazione.

Quali sono invece i contro del contratto di affitto con riscatto per il proprietario della casa? Innanzitutto il fatto che il locatore non può obbligare l’inquilino all’acquisto dell’immobile (salvo contratti che specificano il contrario), ma anche che, fino al termine della locazione, è il proprietario a farsi carico delle tasse, delle imposte e delle spese per la manutenzione straordinaria, non potendo neppure usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa. Dopodiché, è bene chiarire che, in sede di stipula del contratto, possono essere inserite clausole o variabili che influiscono sui pro e i contro del contratto di affitto con riscatto… che ormai per te non ha più segreti!

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