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I dettagli che contano
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I dettagli che contano

Cosa si intende per prima e seconda casa?

2 min di lettura

Sai già cosa si intende con prima casa e seconda casa? Conosci le differenze a livello di caratteristiche e tassazione? Non preoccuparti, ti spieghiamo tutto noi, dalla definizione fino al pagamento dell’IMU.

Cosa si intende per prima casa?

Avrai certamente sentito parlare del cosiddetto “bonus prima casa”, ovvero le agevolazioni fiscali previste per gli acquirenti di immobili definibili come prima casa, appunto. Ma cosa si intende per “prima casa” a livello fiscale? La prima casa, che può essere definita anche come quel tipo di immobile che ha i requisiti necessari per usufruire del bonus prima casa, deve essere di proprietà di una persona che:

  • non è proprietaria di altre abitazioni nello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da comprare (in caso contrario, l’altra abitazione deve essere venduta o donata prima del nuovo rogito);

  • non è proprietaria di un altro immobile, ovunque in Italia, per il quale ha già usufruito del bonus prima casa (in caso contrario, l’altro immobile deve essere venduto o donato entro un anno dal nuovo acquisto);

  • trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito;

  • non vende l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, nell’anno successivo, non si acquisti una nuova “prima casa”.

Eccoti chiarite tutte le condizioni che ti permettono di ottenere il bonus prima casa, ovvero una riduzione delle somme dovute a titolo di imposta di registro, catastale ed ipotecaria oltre all’IVA in caso di acquisto dell’immobile oggetto del bonus. Inoltre, è importante che tu sappia che la residenza può anche essere fissata in un’altra abitazione, dunque ad un altro indirizzo rispetto alla prima casa, ma sempre all’interno dello stesso Comune. È evidente, dunque, che il concetto di “prima casa” si distingue da quello di “abitazione principale”, tanto che i due termini sono associati anche a una tassazione di tipo diverso. A differenza della prima casa, infatti, l’abitazione principale è il luogo in cui vivi abitualmente, cioè dove abiti per la maggior parte dell’anno, e che, solitamente, coincide con la residenza anagrafica. Puoi anche vivere in una casa diversa da quella per cui hai usufruito del bonus prima casa, a patto che si trovino entrambe nello stesso Comune. Da un punto di vista fiscale, infatti, il concetto di abitazione principale non è collegato al bonus prima casa, bensì all’esenzione dal pagamento dell’IMU.

Come vedremo meglio tra poco, questa agevolazione viene concessa soltanto per l’immobile in cui tu e il tuo nucleo familiare abitate per la maggior parte del tempo e presso cui avete la residenza. Tornando al bonus prima casa, come anticipato poco fa, consiste in una riduzione delle imposte sul trasferimento della proprietà. In particolare, se acquisti la casa da un privato, l’imposta di registro passa dal 9% al 2%, mentre l’imposta ipotecaria e catastale ti costeranno 50 euro ciascuna. Se acquisti da un’azienda, invece, l’IVA passa dal 10% al 4%, mentre l’imposta ipotecaria, catastale e di registro sono fissate a 200 euro ciascuna.


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Cosa si intende per seconda casa?

Ora che ti abbiamo spiegato cosa si intende a livello fiscale con prima casa e quali agevolazioni offre il bonus prima casa, è il momento di dirti anche cosa si intende con seconda casa. Per farla breve, tutte le abitazioni per cui non si verificano le condizioni necessarie ad ottenere le agevolazioni del bonus prima casa sono considerate come seconde case. Per seconda casa, dunque, si intende un immobile acquistato per investimento, come casa per le vacanze e tutte quelle abitazioni che si trovano fuori dal Comune di residenza del proprietario. Per questi immobili non puoi godere di agevolazioni fiscali e fanno parte del gruppo catastale A (tranne la categoria A/10, che rientra tra gli immobili adibiti ad uffici e studi professionali).

prima_casa_seconda_casa_differenze

Prima e seconda casa nello stesso Comune: ecco come funziona

Entrando ancora più nello specifico, rispetto alla possibilità di acquistare una seconda casa con le agevolazioni previste dal bonus prima casa, sappi che, in certi casi, questa via è percorribile. Se acquisti una seconda casa nello stesso Comune in cui si trova quella acquistata precedentemente, puoi infatti usufruire delle agevolazioni del beneficio prima casa, ma soltanto in presenza di alcune condizioni molto particolari. Per ottenere le agevolazioni fiscali del bonus prima casa anche per comprare una seconda casa è necessario che l’altra abitazione, sempre all’interno dello stesso Comune, sia indisponibile, inidonea, inabitabile o non adatta alle tue necessità abitative a causa di altre circostanza soggettive o oggettive.


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Come si calcola l’IMU da pagare sulla seconda casa?

Come abbiamo visto qualche riga fa, c’è una distinzione chiara tra il concetto di “prima casa” e quello di “abitazione principale”. Se la prima casa ti consente di usufruire di tutte le agevolazioni previste dal bonus prima casa, puoi invece essere esente dal pagamento dell’IMU per la tua abitazione principale.

Ma cos’è l’IMU? L’IMU (Imposta Municipale Unica o Propria) è una tassa che deve essere pagata al Comune in un cui si trova l’abitazione, ma che, con la Legge N. 147 del 2013, è stata abolita per le abitazioni principali, ovvero gli immobili in cui una persona risiede anagraficamente e vive abitualmente (ad eccezione di quelli di lusso, che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per le quali occorre pagare l’IMU). Di conseguenza - intendendo con “seconda casa” un’abitazione in cui non si vive abitualmente -, per le seconde case l’IMU deve essere versata. Scopriamo allora come si calcola l’IMU per le seconde case e quando va pagata.

Per calcolare l'IMU sulla seconda casa, bisogna moltiplicare il valore catastale dell’abitazione (rivalutato del 5%) per il coefficiente del tipo immobile, per poi moltiplicare ancora per l’aliquota stabilita dal Comune in cui si trova la casa.

Generalmente, l'aliquota base è pari allo 0,76%, ma si tratta di un coefficiente che varia in base al singolo Comune, dunque non generalizzabile. Ma quando si paga l'IMU sulla seconda casa?

Puoi decidere di farlo in due rate (acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre) oppure in un’unica soluzione (rata unica entro il 16 giugno). Infine, sappi anche che potresti anche usufruire sia del bonus prima casa che dell’esenzione dal pagamento dall’IMU, proprio perché il concetto di “prima casa” è diverso da quello di “abitazione principale”. Infatti, potresti acquistare un immobile che rientra nel bonus prima casa e, successivamente, comprare una seconda casa, scelta come abitazione principale (dunque dimora a residenza), per la quale saresti esente dal pagamento dell’IMU. Una situazione che potrebbe sembrarti ingarbugliata, ma che ti risulterà molto più se tieni presente la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale”!

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