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I dettagli che contano
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Prima di pagare la caparra confirmatoria… leggi qui!

2 min di lettura

Ti spieghiamo come funziona la caparra confirmatoria per l’acquisto della casa, sia rispetto alla tassazione sia nel caso in cui tu voglia ottenerne la restituzione

Cos’è la caparra confirmatoria per l’acquisto della casa?

L’acquisto o la vendita di una casa è certamente il tipo di compravendita più importante che può capitare nella vita di una persona. Anche per questa ragione, oltreché per la grandezza delle somme di denaro coinvolte e l’impatto che ha un’abitazione nella vita delle persone, la legge prevede una serie di garanzie sia per chi compra sia per chi vende, in modo da tutelare tutte le parti interessate.

Una di queste garanzie è la caparra confirmatoria, che consiste nel versamento di una somma di denaro da parte di uno dei contraenti che l’altro contraente ha il diritto di trattenere in caso di inadempimento degli accordi da parte dell’altra parte. Ma cos’è di preciso la caparra confirmatoria? Innanzitutto, bisogna sapere che, a livello normativo, la caparra confirmatoria è prevista dall’articolo 1385 del Codice Civile, dove si legge che, se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. In caso contrario, si possono presentare due casistiche:

  • se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
  • se invece è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra; se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali. 

Entrando più nello specifico, la caparra confirmatoria svolge più di una funzione giuridica, ovvero:

  • confirmatoria: a dimostrazione della seria intenzione di adempiere al contratto stipulato e garanzia in ordine all’adempimento;
  • di acconto: l’importo versato ha anche, ma non solo, la funzione di acconto sul corrispettivo previsto dal contratto;
  • di indennizzo: in caso di inadempimento è preventivamente disciplinata la modalità di indennizzo, dato che la natura della caparra confirmatoria è anche quella di clausola penale;
  • di autotutela: i contraenti potranno tutelarsi senza la necessità di rivolgersi al giudice.


Oltre alla caparra confirmatoria, poi, esiste anche la cosiddetta caparra penitenziale, che può essere prevista anche come corrispettivo della facoltà di recesso dal contratto. In questo caso, una volta corrisposta, la parte può scegliere se adempiere le obbligazioni previste oppure recedere dal contratto, dovendo però rinunciare alla caparra versata o restituire un importo doppio.


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Tutto sulla caparra confirmatoria: dal preliminare all’applicazione dell’IVA

Ora che abbiamo chiarito cos’è la caparra confirmatoria per l’acquisto della casa, è il momento di spiegarti quando bisogna pagarla e come è regolata a livello di tassazione. Innanzitutto devi sapere che il pagamento della caparra confirmatoria avviene solitamente quando viene stipulato il  contratto preliminare di compravendita, nel quale la caparra viene inserita come garanzia dell’adempimento per entrambi i contraenti.

Passando alla tassazione relativa alla caparra confirmatoria, se il preliminare prevede il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto, occorre versare anche l’imposta di registro in misura proporzionale, ovvero lo 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se l’acconto non è soggetto ad IVA. Se invece l’acconto è soggetto ad IVA, viene applicata l’imposta di registro in misura fissa. In entrambi i casi, l’imposta viene pagata contestualmente alla stipula del contratto preliminare e sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Nel caso in cui l’imposta proporzionale pagata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo sia maggiore dell’imposta di registro per il contratto definitivo, si può ottenere il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve eventualmente essere richiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo, presentando domanda all'ufficio che ha eseguito la registrazione.

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Ecco come funziona la restituzione della caparra confirmatoria

Infine, adesso che sai tutto sulla caparra confirmatoria, è il momento di spiegarti come funziona la restituzione della somma di denaro versato, in caso di inadempienza da parte di uno dei contraenti del contratto preliminare. Come abbiamo visto, se è inadempiente la parte che ha versato la caparra - cioè l’acquirente della casa -, la controparte ha il diritto di trattenere la somma integralmente come indennizzo.

Se invece è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, chi l'ha versata ha il diritto di richiedere alla controparte un importo pari al doppio di quanto pagato. Se invece la compravendita va a buon fine, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, in caso di adempimento del contratto, può essere considerata come un acconto sul prezzo finale dell’immobile acquistato o, alternativamente, restituita al contraente adempiente. Ed ecco chiarito anche l’ultima caratteristica della caparra confirmatoria per l’acquisto della casa!


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