Cos’è e come funziona la ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia può essere di varie tipologie e prevedere delle detrazioni fiscali che ti conviene conoscere: ci pensiamo noi a spiegarti tutto quello che devi sapere in merito

• Cos’è la ristrutturazione edilizia? Definizione e caratteristiche

• Come funzionano le diverse tipologie di ristrutturazione edilizia

• Ristrutturazione edilizia e detrazioni fiscali: chi può ottenerle e come

Cos’è la ristrutturazione edilizia? Definizione e caratteristiche

Se stai comprando casa o l'hai appena fatto, avrai certamente sentito parlare della ristrutturazione edilizia, soprattutto in riferimento alle agevolazioni fiscali previste a certe condizioni. Vogliamo dunque spiegarti in maniera semplice e chiara qual è la definizione, quali le caratteristiche e come ottenere le detrazioni fiscali. Partiamo dagli interventi che rientrano nella ristrutturazione edilizia.

A livello normativo, il concetto di “ristrutturazione edilizia” include tutti quegli interventi finalizzati a trasformare un immobile tramite un insieme sistematico di lavori che possono avere come risultato un immobile totalmente o parzialmente diverso da quello di partenza. Dunque la definizione di ristrutturazione edilizia fa riferimento a interventi strutturali e importanti su di un immobile. Come ti spiegheremo meglio tra poco, gli interventi di ristrutturazione edilizia si dividono in due macro categorie in base alla rilevanza delle opere da eseguire, ovvero quelle della ristrutturazione edilizia cosiddetta “pesante” e quelle appartenenti alla ristrutturazione edilizia definita “leggera”.

L’argomento che sicuramente ti interesserà di più rispetto alla ristrutturazione edilizia è quello delle agevolazioni fiscali previste sugli interventi di ristrutturazione, regolati dall’Articolo 16-bis del Dpr 917/86, che, come si legge sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, prevede una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a una somma complessiva spesa per le stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. In realtà queste agevolazioni sono state rafforzate per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, periodo in cui la detrazione dall’Irpef viene alzata al 50% con un limite massimo di spesa raddoppiato, ovvero di 96.000 euro.

La medesima detrazione dall’Irpef, entro i 96.000 euro, è prevista anche per chi acquista immobili a uso abitativo ristrutturati (nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia su interi fabbricati, eseguiti da imprese che cedano poi l'immobile entro 18 mesi dal termine dei lavori) e, in entrambi i casi, deve essere suddivisa in 10 quote annuali dello stesso importo.

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Come funzionano le diverse tipologie di ristrutturazione edilizia

Come abbiamo anticipato poche righe fa, esistono fondamentalmente due tipologie di ristrutturazione edilizia, ovvero quella pesante e quella leggera. Ma quali sono le differenze tra le due? La ristrutturazione edilizia pesante fa riferimento agli interventi che:

• comportano modifiche della volumetria complessiva degli immobili o dei prospetti;

• comportano mutamenti della destinazione d’uso (rispetto ai soli immobili delle zone omogenee A); 

• prevedono interventi relativi ad immobili sottoposti a vincoli.

La ristrutturazione edilizia leggera, invece, fa riferimento agli interventi che non comportano modifiche del volume, della sagoma e delle superfici. È stata poi introdotta, a livello normativo, anche una terza tipologia di ristrutturazione edilizia, ovvero quella definita “importante”, che viene menzionata nel Decreto Legislativo N. 48/2020, riprendendo un’espressione giuridica presente già nel Decreto Legislativo N. 192/2005. La ristrutturazione edilizia importante sussiste quando i lavori di ristrutturazione insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono.

Gli interventi di ristrutturazione che concorrono a determinare la tipologia in cui rientrano i relativi lavori possono poi rientrare in due categorie: la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria. La manutenzione ordinaria non riguarda opere strutturali sulla casa, dunque è un’attività volta a mantenere in efficienza struttura, impianti e infissi. La manutenzione straordinaria, invece, riguarda i lavori finalizzati a riqualificare in modo sostanziale l’immobile, con interventi anche evidenti e strutturali sulla casa.

Ristrutturazione edilizia e detrazioni fiscali: chi può ottenerle e come

Per chiudere questo focus relativo alle detrazioni fiscali previste per la ristrutturazione edilizia, ti vogliamo spiegare meglio chi può ottenere le agevolazioni descritte qualche riga fa sugli interventi di ristrutturazione e come fare per usufruirne. Innanzitutto, le agevolazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione sono regolamentate dal DPR N. 380/2001 (ovvero il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, detto anche “Testo Unico Edilizia”).

Come si legge sul sito web dell'Agenzia delle Entrate, questa normativa stabilisce i criteri in base ai quali è possibile ottenere le detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione edilizia. In particolare, i lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Questi interventi devono poi essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale e sulle loro pertinenze. Stando sempre al DPR N. 380/2001, le medesime tipologie di lavori garantiscono le agevolazioni fiscali già descritte anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione. Inoltre, la Legge di conversione del DPR N. 380/2001 ha modificato leggermente la definizione di ristrutturazione edilizia, facendo sì che una demo ricostruzione (cioè una costruzione successiva a una demolizione), effettuata anche in zona con vincolo paesaggistico e anche se effettuata in modo infedele rispetto alle originarie forme, può beneficiare comunque degli incentivi fiscali. Ora che sai chi può ottenere le agevolazioni fiscali previste per la ristrutturazione edilizia, ti vogliamo chiarire anche come usufruirne.

Sì, perché, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione fiscale, i beneficiari delle agevolazioni possono scegliere di usufruirne anche sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato i lavori (il cosiddetto “sconto in fattura”) oppure tramite la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, argomenti che ti invitiamo ad approfondire qui. E adesso sei davvero pronto per sfruttare al meglio le agevolazioni previste per la ristrutturazione edilizia!

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