Vuoi comprare casa all’asta? Prima leggi qui come funziona!

Comprare casa all’asta permette di scambiare la proprietà di due immobili, anche se questi sono oggetto di un mutuo in corso: vediamo cos’è e come funziona la permuta della casa

• Tutto sulle aste giudiziarie: cause, iter e step

• Comprare la casa all’asta: come funziona e quali sono i rischi

• Acquistare la casa all’asta con il mutuo: si può e come?

• Comprare casa all’asta tramite l’agenzia: come si fa e quanto costa

Tutto sulle aste giudiziarie: cause, iter e step

Hai sentito parlare della possibilità di comprare casa all’asta e vuoi capire meglio come funziona? Ti interessa scoprire quali sono i vantaggi e quali i rischi delle aste giudiziarie? Ci pensiamo noi ad aiutarti! Innanzitutto non ci sono dubbi sul fatto che comprare casa all’asta rappresenta un’ottima opportunità per acquistare un immobile a un prezzo che può anche essere del 20-25% inferiore rispetto al valore di mercato della casa stessa.

Dunque comprare casa all’asta conviene a livello economico, soprattutto se si tratta di un immobile che non viene assegnato durante la prima vendita, e che dunque viene nuovamente messo all’asta a distanza di qualche mese a un costo ulteriormente ridotto del 25%. Gli altri vantaggi che derivano dall’acquisto di una casa all'asta sono relativi al fatto che l’immobile oggetto della compravendita è sicuramente libero da eventuali ipoteche e pignoramenti, visto che l’asta è preceduta da una serie di verifiche da parte del giudice. A questo punto, ti interesserà sapere perché un immobile finisce all'asta. Le ragioni sono fondamentalmente di tre tipi.

La prima riguarda i privati e si verifica quando un soggetto non è in grado di pagare un debito verso dei creditori che si avvalgono dell’ipoteca giudiziale, rivalendosi sulle proprietà del soggetto, che vengono vendute all’asta per ripagare il debito. La seconda causa è rappresentata dal fallimento di imprese, i cui beni vengono alienati. Il terzo motivo è invece la vendita di immobili da parte di enti pubblici, che devono obbligatoriamente farlo attraverso un’asta per garantire la massima trasparenza. Ma come funzionano le aste giudiziarie? L’iter comincia con una perizia, che serve a fornire tutti i dati descrittivi dell’immobile e a definire il prezzo base di vendita, stabilito da un perito nominato dal giudice.

Dopodiché si procede con l'ordinanza di vendita, che stabilisce i termini e le condizioni, oltre al nome del custode giudiziario, la persona che ha il compito di gestire, conservare e amministrare il bene pignorato. A questo punto, viene pubblicato l'avviso di vendita (o avviso d’asta), che contiene tutte le informazioni utili per chi è interessato all’immobile, ovvero: luogo, data e ora dell’asta, prezzo base, entità dei rilanci minimi, termine per la presentazione delle offerte, e così via.

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Comprare la casa all’asta: come funziona e quali sono i rischi

Entriamo adesso nel vivo della questione: come funziona comprare casa all’asta? Innanzitutto le aste possono essere di due tipi: senza incanto e con incanto. Nell’asta senza incanto, ovvero con offerte economiche private, occorre presentare alla Cancelleria del Tribunale di competenza l’offerta d’acquisto in busta chiusa, appunto, entro la scadenza fissata, specificando prezzo, tempi, modalità di pagamento e tutti gli elementi utili alla valutazione dell’offerta stessa.

Una volta ricevute tutte le offerte, le buste vengono aperte alla presenza di chi ha presentato l’offerta e l’immobile viene assegnato all’offerta ritenuta valida oppure, se ci sono diverse offerte giudicate valide, viene indetta una vera e propria asta tra gli interessati, partendo da un prezzo base rappresentato dalla migliore offerta. Quando l’immobile viene assegnato, il giudice emette un decreto che indica le modalità di versamento e le scadenze.

Se, invece, non viene trovato un accordo, il giudice indice una seconda asta, questa volta con incanto, ovvero con offerte pubbliche, dichiarate dai partecipanti. Anche per la seconda asta è il giudice a stabilire luogo, giorno e ora dell’asta, prezzo base, rialzo minimo, ammontare della cauzione e scadenze varie. Queste aste si tengono solitamente presso i tribunali, ma, da qualche anno, possono avvenire anche per via telematica, tramite la piattaforma digitale realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Ma come si partecipa a un’asta giudiziaria? Innanzitutto devi sapere che a un’asta possono partecipare sia persone fisiche sia giuridiche. Dopodiché, per partecipare alla vendita, è necessario presentare la documentazione richiesta e pagare un deposito cauzionale, in genere sotto forma di assegno circolare, di importo pari al 10% del prezzo base d’asta, il quale viene restituito nel caso non ci si aggiudichi l’immobile. Diverso è il caso della rinuncia all’immobile che ci si è aggiudicati: in questo caso, la cauzione non viene restituita.

Ora che ti abbiamo spiegato quali sono i vantaggi di comprare casa con l’asta giudiziaria e come funziona, è il momento di parlarti anche dei rischi di questa operazione. Il rischio principale è rappresentato dalla possibilità che l'immobile, nel caso dei privati, sia ancora occupato dal vecchio proprietario e/o dai suoi familiari, ma anche da eventuali inquilini in possesso di contratti opponibili, dato che la vendita all’asta avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova. Per il resto, i rischi legati all’acquisto di una casa all'asta dipendono soprattutto dai requisiti e i termini richiesti dalla procedura d’asta e dalla copertura finanziaria necessaria per procedere con l’acquisto, che però possono essere scongiurati con un’attenta analisi precedente all’asta.

Infine, passando alle tempistiche dell'acquisto di una casa all’asta, vengono concessi generalmente tra i 60 e i 90 giorni di tempo dal momento in cui ci si aggiudica un immobile all’asta per versare la somma offerta

Acquistare la casa all’asta con il mutuo ipotecario in corso: si può?

Bene, ma è possibile comprare casa all'asta con il mutuo? La risposta è: sì. Si può comprare casa all’asta con il mutuo e adesso ti spieghiamo come funziona. Esiste infatti una convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e i tribunali grazie alla quale si può accedere a dei mutui specifici per acquistare immobili all'asta, ricevendo il prestito solo al momento dell'aggiudicazione dell’immobile.

Le banche convenzionate, cioè, erogano il finanziamento solo se il mutuatario vince l’asta, anche se la richiesta del mutuo deve essere presentata con il dovuto anticipo. Infatti le procedure di concessione del prestito e di aggiudicazione della casa devono coincidere, dato che l’acquirente deve versare il saldo entro 60 giorni, o al massimo 90 giorni, se il giudice concede una proroga. Se l’importo erogato dalla banca non dovesse essere sufficiente, infatti, l’aggiudicatario, deve emettere un secondo assegno circolare per coprire la differenza.

Tornando ai mutui per l’acquisto di una casa all’asta, solitamente coprono fino all'80% del valore immobiliare definito dalla perizia e l'erogazione del prestito, con la stipula dell’atto di mutuo, avviene contestualmente al decreto di trasferimento dell'immobile da parte del giudice, per poi seguire le stesse modalità di restituzione del mutuo per l'acquisto della prima casa.

Nel caso tu voglia comprare casa all’asta con il mutuo, devi anche sapere che, per aggiudicarti l'immobile in sede d'asta, dovrai presentare al giudice il contratto preliminare di mutuo, firmato sia da te che dalla banca, il quale però non ti obbliga a pagare alcun rimborso se l'aggiudicazione non dovesse avvenire.

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Comprare casa all’asta tramite l’agenzia: come si fa e quanto costa

Infine, per chiudere questo focus sull’acquisto della casa all’asta, è il momento di spiegarti come funziona questa procedura tramite l’agenzia immobiliare. Innanzitutto non esiste alcuna legge che impone l’intervento di un’agenzia immobiliare o di professionisti del settore per comprare casa all’asta, dato che puoi consultare gli avvisi di vendita, presentare l’offerta e rilanciare in autonomia, ma occorre la massima attenzione per evitare problemi.

Ovviamente l’agenzia offre maggiori garanzie rispetto ad eventuali problematiche burocratiche e legali, avendo a disposizione commercialisti, avvocati e agenti immobiliari pronti a seguire tutte le fasi dell’asta, ma anche rispetto alla somma iniziale da offrire e ai successivi rilanci, che sono indicati nell’avviso di vendita e possono causare l’esclusione dall’asta in caso di errori. Ovviamente lo svantaggio di acquistare casa all’asta tramite agenzia è che bisogna pagare la provvigione dovuta all’agenzia stessa.

Attualmente non esiste un tariffario nazionale delle provvigioni, dunque ti suggeriamo di chiedere un preventivo per sapere anticipatamente il costo finale del servizio, che può variare in base a diversi fattori. Per indicarti, però, un ordine di spesa generale, spesso la provvigione dell’agenzia per l'acquisto di una casa all’asta va dal 3 al 6% del prezzo a cui l’immobile viene comprato. E adesso sai tutto quello che ti serve per comprare una casa all’asta… non appena avrai trovato quella giusta!