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In alcune situazioni è necessario ricorrere alla disdetta anticipata del contratto di locazione, ma quando si può rescindere in anticipo un contratto di affitto e chi deve pagare la disdetta? Ci pensiamo noi a fare ordine!
Ti servono informazioni su come disdire in anticipo un contratto di locazione? O magari stai cercando proprio adesso di procedere con la recessione anticipata di un affitto? Bene, ci pensiamo noi a spiegarti come funziona la disdetta di un contratto di affitto.
Innanzitutto, il riferimento normativo per questa operazione, relativa alle locazioni e al rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, è la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che quale stabilisce che il conduttore - cioè l'affittuario - può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza dello stesso. Questa possibilità è garantita soltanto se sopravvengono gravi motivi, nel cui caso occorre darne comunicazione al locatore con un preavviso standard di sei mesi, anche se il termine di preavviso può essere diversamente specificato nel contratto di locazione.
Ovviamente anche il locatore può chiedere una disdetta anticipata del contratto di affitto, sempre dandone comunicazione all’inquilino almeno con sei mesi di anticipo, ma a partire da una gamma di motivazioni molto più ampia rispetto a quelle dell’affittuario.
Di conseguenza, indipendentemente dalla scadenza naturale del contratto di affitto, locatore e inquilino possono sempre risolvere anticipatamente il contratto di comune accordo, a patto che la risoluzione, così come avviene alla stipula del contratto di affitto, abbia una forma scritta e venga registrata, tramite una comunicazione all’Agenzia delle Entrate, a cui occorre versare anche un'imposta di registro - come vedremo tra poco.
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Come anticipato poche righe fa, i criteri in base a cui conduttore e locatore possono richiedere la risoluzione anticipata del contratto di affitto, e annullarne così la validità prima della sua naturale scadenza, sono diversi. Una prima casistica è quella della risoluzione consensuale, che si verifica quando conduttore e locatore decidono di risolvere il contratto d’affitto prima della sua naturale scadenza di comune accordo. In questo caso, occorre soltanto espletare tutti gli adempimenti burocratici previsti, rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate - come vedremo.
Un’altra casistica è quella della risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore, la quale si può verificare soltanto se il contratto d’affitto include la clausola di recesso, grazie a cui l’inquilino può chiedere la risoluzione anticipata in qualsiasi momento. In questo caso, stando alle parole utilizzate a livello normativo, è necessario che sussistano “motivi gravi”, non meglio specificati in dettaglio. Basandosi però sulla Corte di Cassazione, quelli del conduttore devono essere motivi “determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.
La terza casistica è quella della risoluzione del contratto da parte del locatore, che la può chiedere per varie ragioni, tra cui la volontà di destinare l’immobile ad uso proprio, dei propri familiari oppure a finalità pubbliche, sociali, cooperative, culturali o di culto, ma anche se decide di ristrutturare lo stabile o di vendere l’immobile a terzi senza possedere altre proprietà ad uso abitativo a parte quella in cui risiede.
A questo punto, resta una domanda: quanto costa la disdetta? Come riporta lo stesso sito web dell’Agenzia delle Entrate, “l’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:
Insomma la somma da versare è di 67 euro e va pagata tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, ossia software RLI o RLI-web, con una richiesta di addebito su conto corrente, dopodiché il contratto può essere disdetto.
Ma come si fa in concreto la disdetta del contratto di affitto? Innanzitutto, sia che l’iniziativa della recessione anticipata parta dal conduttore sia che parta dal proprietario di casa, bisogna inviare una comunicazione tramite lettera raccomandata o PEC con almeno sei mesi di anticipo.
Senza questo preavviso, il conduttore è tenuto a versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili per risarcire il danno causato, mentre, se il locatore non dà la disdetta del contratto, quest’ultimo si rinnova in automatico per la stessa durata del precedente. Nella comunicazione è necessario specificare alcune informazioni, ovvero:
A questo punto, per ufficializzare la disdetta, bisogna comunicare la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate, compilando e inviando il modello RLI, disponibile sul sito della stessa Agenzia delle Entrate. Come anticipato, bisogna anche versare l’imposta di registro. Ma chi paga la somma prevista per disdire in anticipo il contratto di affitto?
Il pagamento della tassa di 67 euro spetta sempre al locatore, anche nel caso in cui sia stato l’inquilino a chiedere la disdetta. In ogni caso, le due parti si possono accordare per dividere a metà la somma versata: l'onere spetta comunque al locatore, il conduttore può rimborsare metà della tassa. Infine, se la disdetta del contratto di locazione segue la procedura prevista dalla legge, il locatore, in assenza di incidenti durante il periodo di affitto, restituisce la caparra. In alternativa, il proprietario dell’immobile può costringere l’inquilino - anche per vie legali - a versare le quote mensili mancanti per raggiungere la quota dei sei mesi. Insomma, disdire un contratto di affitto non è così difficile e, se non hai troppa fretta… neppure troppo costoso!
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