Vendere o comprare una casa con un mutuo in corso? Ecco come si fa!

Può sempre capitare di dover vendere la casa con un mutuo in corso per motivi di lavoro o familiari: ma è possibile farlo? Come si fa? Ecco le diverse opzioni che hai per vendere un immobile con un finanziamento ancora in corso

• È possibile vendere una casa con un mutuo in corso?

• Vendere una casa con un mutuo in corso per comprarne un’altra: ecco come

• Dopo quanti anni si può vendere una casa con un mutuo in corso?

È possibile vendere una casa con un mutuo in corso?

Nel contesto sociale e lavorativo attuale è molto complicato stabilire dei punti fermi, anche quando si parla della propria abitazione. Ti può capitare, infatti, di dover cambiare casa perché hai trovato un nuovo lavoro, per esigenze del partner, perché la famiglia cresce, per il presentarsi di una nuova opportunità…  e chi più ne ha più ne metta!

I finanziamenti per l’acquisto di una casa, si sa, sono invece molto lunghi, dato che possono durare anche 30 anni. Ma potrebbe succederti di dover cambiare abitazione prima di aver restituito all’istituto di credito l'intera somma ricevuta in prestito per comprare l’immobile in cui vivi.

Ecco perché ti sarà utile sapere se è possibile vedere una casa con un mutuo in corso e come si fa! Innanzitutto, sappi che è sempre consentito, dopo aver ottenuto un mutuo per comprare casa, mettere in vendita l’immobile acquistato, purché vengano rispettate alcune condizioni legate al trasferimento o alla chiusura del mutuo.

Infatti, l’esistenza di un mutuo in corso, di per sé, non pone limiti al proprietario di casa, che può procedere alla vendita della casa con un mutuo in corso in qualsiasi momento. Una volta stipulato il finanziamento, il mutuatario stringe un contratto con una banca, che non esercita alcun tipo di titolarità sull’immobile acquistato e che dunque non deve concedere alcun permesso al proprietario dell’abitazione di vendere la casa con un finanziamento in corso.

Come anticipato, però, anche se è possibile vendere un immobile con un mutuo in corso, occorre gestire la pratica del finanziamento, trasferendo oppure estinguendo il mutuo stesso, dunque dovendosi accordare con l’istituto di credito.

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Vendere una casa con un mutuo in corso: ecco come si fa

Per vendere una casa con un mutuo in corso, sia se ne vuoi acquistare un’altra sia se vuoi soltanto cedere l’immobile, hai a disposizione più soluzioni per gestire correttamente il finanziamento venga insieme alla banca che lo ha erogato: ecco tutte le vie percorribili.

• Sostituzione di garanzia
  La prima via è quella della sostituzione di garanzia, ovvero quella che prevede di spostare l’ipoteca iscritta sull’immobile acquistato tramite il finanziamento sulla nuova abitazione che si intende comprare. Questa soluzione, appunto, è generalmente la migliore se hai intenzione di vendere casa con il mutuo in corso per acquistarne un’altra, poiché l’ipoteca sull’abitazione che si intende vendere viene trasferita sul nuovo immobile, senza la necessità di ulteriori passaggi. Attenzione, però: non è sempre detto che l’istituto di credito accetti di spostare l’ipoteca, rendendo così impraticabile questa via.
• Accollo del debito al compratore
  Un’altra opzione possibile per chi vuole vendere una casa con un mutuo in corso è la vendita della casa con l’accollo del mutuo. In questo caso, sarà l’acquirente della casa ancora oggetto di finanziamento a doversi impegnare con la banca per restituire l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. La via dell’accollo del mutuo, dunque, richiede che ci sia anche il consenso della banca, oltreché dell’acquirente dell’immobile, ovviamente. Se tutte le parti acconsentono all’accollo, l’acquirente della casa dovrà impegnarsi a versare le rate mancanti e farsi carico anche delle spese relative al mantenimento del finanziamento (per approfondire il tema dell’accollo del mutuo, vi rimandiamo alla nostra pagina dedicata). In ogni caso, diversamente dalla sostituzione di garanzia, puoi optare per la soluzione dell’accollo del debito al compratore anche se vuoi vendere una casa con un mutuo in corso senza acquistarne un’altra.
• Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile
  Un’altra soluzione per vendere una casa con un mutuo in corso è, ovviamente, quella dell’estinzione anticipata del finanziamento, ovvero la più vantaggiosa sia per la banca sia per il mutuatario. Ecco le due modalità attraverso cui puoi procedere all’estinzione del mutuo.
  - Prima del rogito: se sei in possesso della somma necessaria per estinguere il mutuo prima di effettuare il rogito sulla nuova abitazione, puoi saldare il debito con la banca, che può così cancellare l’ipoteca iscritta sulla casa e rilasciare la quietanza dell’estinzione.
  - Contestuale al rogito: se non sei già in possesso dell’intera somma da restituire all’istituto di credito, puoi utilizzare l’incasso della vendita della casa gravata da finanziamento al momento stesso del rogito. In questo caso, l’acquirente dell’immobile dovrà consegnare un assegno all’istituto di credito, che può così cancellare l’ipoteca iscritta sulla casa e rilasciare la quietanza dell’estinzione.

Infine, esiste anche un’altra opzione per vendere una casa con un mutuo in corso, ovvero quella della richiesta di un mutuo “ponte”. Quest’ultimo è una forma di finanziamento a breve termine, entrata recentemente a far parte del panorama dei mutui in Italia (più precisamente dal 2016, a seguito di un intervento del governo dell’epoca). Questa tipologia di finanziamento, detta anche “mutuo cambio casa”, prevede un piano di rimborso molto breve (generalmente fino a un massimo di 24 mesi) e necessita di alcuni requisiti indispensabili, ovvero l'atto di acquisto di un immobile (cioè la nuova casa) e la dichiarazione di messa in vendita della casa di cui si è già proprietari.

Dopo quanti anni si può vendere una casa con un mutuo in corso?

Ora che sai tutto sulle modalità, rimane soltanto un dubbio: dopo quanti anni si può vendere una casa con un mutuo in corso? In particolare, si parla molto della famosa soglia dei cinque anni a partire da quando si è stipulato il finanziamento per comprare l’immobile che si vuole rivendere: facciamo chiarezza!

L’elemento decisivo è se si tratti o meno di un’abitazione comprata usufruendo del cosiddetto “Bonus Prima Casa”. Infatti, in questo caso, la vendita della casa acquistata con un mutuo ancora in corso può essere effettuata soltanto dopo cinque anni, non prima (mentre, se si tratta di un mutuo per l’acquisto di una seconda casa, questa può essere rivenduta in qualsiasi momento).

L’unica eccezione alla regola dei cinque anni, relativa appunto alla vendita di una casa acquistata con il Bonus Prima Casa, è quella specificata sul sito web dell’Agenzia delle Entrate: se, entro un anno dalla rivendita dell’immobile comprato tramite il bonus, il contribuente acquista, riceve o costruisce un immobile con caratteristiche simili a quello venduto e lo utilizza come prima casa, può vendere la casa con mutuo in corso prima dei cinque anni, perdendo però il diritto alle agevolazioni. E adesso… sai davvero tutto su come vendere una casa con un mutuo in corso!

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