Restrizione ipotecaria: dalla modalità di richiesta ai costi

La restrizione ipotecaria è una pratica che consente di ridurre l’ammontare dell’ipoteca su una casa acquistata grazie a un finanziamento da parte di una banca: ti spieghiamo come funziona, come ottenerla… e quanto costa

• Che cos’è la restrizione ipotecaria?

• Quali sono i costi della restrizione ipotecaria e come funziona?

• Come ottenere la restrizione ipotecaria: dalla richiesta all’atto notarile di svincolo

Che cos’è la restrizione ipotecaria?

Quando si compra casa con il mutuo, la banca richiede sempre come condizione anche l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che viene acquistato, a titolo di garanzia qualora l’acquirente non dovesse onorare il pagamento del debito contratto.

Come ti abbiamo spiegato nel nostro focus sulla cancellazione dell’ipoteca per il mutuo, quest’ultima può essere rimossa una volta che la somma chiesta in prestito è stata restituita per intero alla banca. Esiste, però, un’altra pratica prevista dalla legge a cui puoi ricorrere nel caso tu voglia liberare anticipatamente l’immobile dall’ipoteca, ovvero la cosiddetta “restrizione ipotecaria”.

Volendo essere esatti, si può parlare di “restrizione” soltanto quando vi sono più beni iscritti a titolo di garanzia e si vuole sottrarre soltanto uno di essi dall’ipoteca. In alternativa, quando il bene ipotecato è solamente uno, è più corretto parlare di “riduzione” dell’ipoteca. La possibilità della riduzione ipotecaria si basa sulla norma di riferimento in questo ambito, ovvero il TUB (Testo Unico Bancario).

Secondo l’Articolo 38 di questa legge, il mutuatario ha il diritto di richiedere la riduzione dell’ipoteca, cioè la liberazione parziale di uno o più immobili oggetto di garanzia ipotecaria, se, a seguito di una verifica da parte della banca, i beni rimanenti in possesso del richiedente costituiscono una “garanzia sufficiente” per il debito residuo verso l’istituto di credito. In questo caso il mutuatario si può avvalere della possibilità di “ridurre” l’ipoteca, come previsto dall’articolo 39 del già citato TUB. La norma prevede anche che “i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta”. In sintesi, dunque, le casistiche per ottenere la riduzione dell’ipoteca sono due:

1. quando i rimanenti beni vincolati in possesso del debitore siano sufficienti a garantire il credito della banca (in questo caso la “garanzia sufficiente”, cui fa riferimento la norma, viene intesa come la situazione in cui il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare non supera l'80%”;
2. quando il mutuatario ha estinto almeno un quinto del debito totale verso la banca, ottenendo il diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta.

La riduzione dell’ipoteca consente dunque di diminuire la somma per la quale è stata iscritta ipoteca o restringere l’iscrizione a una parte dei beni (anche se, nel caso di un’abitazione, questa opzione è molto rara), quando il valore dei beni concessi in garanzia, dopo una che una parte del debito è già stata restituita, risulti superiore al debito residuo in quota capitale.

Ma quali sono i costi da sostenere per la restrizione ipotecaria e come si fa per ottenerla?

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Quali sono i costi della riduzione ipotecaria e come funziona?

Partendo dai costi necessari per ottenere la restrizione ipotecaria, ti facciamo subito presente che variano anche in base al valore dell’immobile. Infatti, per procedere con la riduzione dell’ipoteca bisogna versare un’imposta dello 0,5% sul valore dell’immobile, calcolata sull’importo per cui l’ipoteca è stata iscritta. Oltre a ciò, ci sono da considerare anche alcune spese di cancelleria previste per ogni richiesta di restrizione o cancellazione, ovvero la tassa fissa di 35 euro, come da D.Lgs. 347/1990, e il pagamento di circa 100 euro per i diritti di Conservatoria.

A questi 135 euro circa vanno poi sommate le spese notarili, che dipendono dal singolo notaio e sono sempre a carico del richiedente, che può scegliere di affidarsi a un notaio di fiducia o richiedere il tramite della banca. Infine, i costi per la riduzione ipotecaria a carico del mutuatario includono anche quelli relativi alla perizia tecnica, a cui abbiamo accennato in precedenza e che ha un costo di 300 euro per ogni unità immobiliare (considerata come bene che resta oggetto della garanzia e bene che viene liberato a seguito della riduzione dell’ipoteca).

Come chiedere la riduzione ipotecaria e quali documenti servono?

Arrivati a questo punto, non ci rimane che indicarti precisamente come fare per ottenere la riduzione ipotecaria. Innanzitutto, se vuoi ridurre l’ipoteca sulla casa acquistata grazie al mutuo,  devi presentare un’istanza al creditore, ovvero alla banca che, in risposta alla richiesta, è tenuta a indicare la documentazione da sottoscrivere e da produrre.

Una volta proposto il reclamo all’istituto di credito, dovrai raccogliere tutta la documentazione utile a dimostrare le tue ragioni. Ma quali documenti servono per ottenere la riduzione ipotecaria? In particolare ti servono le evidenze di tutti i pagamenti effettuati, oltreché i documenti prodotti dal tecnico a seguito della sua perizia sull’immobile, che deve attestare l’effettiva presenza di beni ipotecati sufficienti a mantenere la garanzia per il credito residuo al netto di quanto pagato.

Rispetto alla perizia tecnica, è bene che tu sappia che viene svolta da un professionista esterno convenzionato di fiducia della banca. Se, una volta presentata la documentazione, tutti i requisiti sono rispettati, la banca avrà l’onere di liberare dall'ipoteca l'immobile, mentre, in caso di contestazione, dovrai rivolgerti al tribunale.

Tranne in quest'ultimo caso, dopo la verifica da parte della banca, la riduzione ipotecaria viene ufficializzata da un atto notarile di svincolo, con cui l’istituto di credito rende la casa sciolta da qualsiasi legame con il mutuo… e definitivamente tua!

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