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Vuoi cancellare l’ipoteca per il mutuo? Puoi farlo… e senza costi

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La cancellazione dell’ipoteca per il mutuo non è sempre automatica, ma può essere ottenuta con una procedura semplificata, in tempi brevi e senza costi per il mutuatario.

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Che cos’è l’ipoteca di garanzia per il mutuo?

Ogni volta che viene stipulato un mutuo per l’acquisto di una casa, viene contestualmente iscritta sui pubblici registri anche un’ipoteca sull’immobile acquistato, a titolo di garanzia per la banca qualora l’acquirente non dovesse onorare il debito.

Per gli immobili residenziali questa prassi è necessaria per l’accensione di un mutuo, dato che la banca decide di erogare la somma richiesta, oltreché sulla base di garanzie relative alla capacità reddituale del mutuatario, solo dopo aver attivato l’ipoteca sull’abitazione, per tutelare ulteriormente il proprio credito.


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Questa ipoteca ha una durata di 20 anni, trascorsi i quali, se l’ipoteca non viene rinnovata dal creditore, cade in prescrizione e si estingue. Lo stesso accade dopo che il prestito è stato interamente rimborsato, cioè quando sono state versate tutte le rate, ma in questo caso la cancellazione dell’ipoteca non è automatica (ad esempio nei casi di mutui dalla durata inferiore ai 20 anni o nel caso dell’estinzione anticipata di un mutuo), dunque per ottenerla occorre seguire un iter specifico per far sì che l’ipoteca non compaia più sui pubblici registri e che non si verifichi alcun problema (ad esempio, per coloro che intendessero rivendere la casa acquistata).

Come funziona la cancellazione semplificata dell’ipoteca? 

Per ottenere l’estinzione dell’ipoteca per il mutuo, una volta che si è finito di pagare le rate, è possibile ricorrere alla cancellazione semplificata dell’ipoteca, ovvero la modalità di estinzione dell’ipoteca introdotta dal decreto Bersani bis.

In questo caso non c’è da sostenere alcun costo per l’estinzione del mutuo e non sono previste spese a carico del mutuatario.

La cancellazione semplificata è possibile soltanto quando l’ipoteca è iscritta a garanzia di mutui e finanziamenti erogati da banche e intermediari finanziari. Una volta estinto completamente il mutuo con la banca creditrice (operazione che è possibile svolgere anche in anticipo rispetto alla scadenza fissata inizialmente), il creditore dovrà richiedere a quest’ultima di comunicare l’estinzione del debito all’Agenzia delle Entrate, che a sua volta, trascorsi 30 giorni dalla comunicazione, procederà d’ufficio alla cancellazione automatica dell’iscrizione ipotecaria. Questo procedimento semplificato per l’estinzione dell’ipoteca per il mutuo è possibile appunto dalla Legge Bersani del 2007, ma esistono anche altre modalità per estinguere l’ipoteca legata al mutuo.

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Quali sono le altre modalità di estinzione dell’ipoteca?

Innanzitutto è opportuno precisare che l'acquirente di un immobile domestico ha diritto di ottenere la cancellazione dell'ipoteca contestuale al rogito, nel caso vi siano le condizioni, ed è vietato al notaio di procedere al rogito finché non abbia verificato l'avvenuta cancellazione oppure l'esistenza delle condizioni che ne garantiscano la prossima cancellazione.


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L’ipoteca, infatti, si può cancellare anche tramite atto notarile, modalità che rende la cancellazione immediata, ma che ha un costo a carico del mutuatario che va dai 600 ai 1.200 euro. In ogni caso, per monitorare l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca per il mutuo, dal 2016 è possibile verificare direttamente sul sito web dell’Agenzia delle Entrate tramite un’area personale a cui si accede con il proprio codice PIN.

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