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Come si calcola il valore di un immobile

Il calcolo del valore di un immobile è uno step necessario per comprare o vendere casa. Qual è il suo prezzo giusto, quello che chiamiamo anche valore di mercato?

Per calcolare il valore di un immobile entrano in campo una serie di fattori, tutti fondamentali per stabilire qual è il valore finale che ha, in quel momento, la casa che intendiamo vendere o acquistare.

Il calcolo del valore di un immobile è il risultato di una formula matematica, in cui rientrano elementi come la superficie commerciale, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito.

 

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Cosa determina il valore dell’immobile

Ecco quali sono gli elementi che determinano, quindi, il valore finale di un immobile:

  • calcolo della superficie commerciale: è quella che comprende non solo la superficie calpestabile, che include, a sua volta, anche muri interni ed esterni dell’immobile, ma anche l’eventuale presenza di soppalchi, taverne, seminterrati, verande e mansarde, oltre che di balconi, terrazze, giardini e pertinenze, cioè di tutte quelle che sono le superfici scoperte, tali superfici   vengono solitamente “ponderare” con dei coefficienti di riduzione;
  • valore al metro quadro: è uno dei parametri più importanti per il calcolo del valore di un immobile. Per determinare il valore al metro quadro è fondamentale calcolare prima la superficie commerciale. Il valore al metro quadro viene stabilito anche in base a una serie di indici, come: l’ubicazione dell’immobile (in città, montagna o campagna, ad esempio), il quartiere (centro o periferia) in cui si trova e le condizioni e lo stato di conservazione dell’edificio e dei locali interni. Tutti parametri tenuti sotto controllo dall’Agenzia delle Entrate attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), aggiornato periodicamente, ogni sei mesi. Le quotazioni immobiliari semestrali dell’OMI non possono comunque sostituire la stima di un professionista tecnico;
  • valore di mercato: a definire il valore di mercato di un immobile sono le Linee guida sulle valutazioni immobiliari dell’ABI. Il valore di mercato di un immobile  viene da esse stabilito come una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile potrebbe essere venduto, nel caso in cui venisse messo in vendita sul mercato, chiaramente nel momento della valutazione e sempre rimanendo in linea con tutti i requisiti richiesti;
  • coefficienti di merito: sono quelli che contribuiscono, insieme alla superficie commerciale e alla quotazione al metro quadro, ad aumentare o a diminuire il valore di un immobile e quindi la sua quotazione sul mercato. Questi coefficienti di merito sono espressi in percentuali e sono legati alle caratteristiche dell’immobile, come il piano (coefficienti in base al piano) lo stato e l’età della casa (coefficiente in base allo stato e all’età dell’immobile), il riscaldamento, o l’esposizione e la luminosità. Ecco qualche esempio dove vediamo aumentare il valore di un immobile aumenta in base ad alcuni di questi coefficienti: una casa in cui entra tanta luce o che ha una bellissima vista panoramica vede salire il suo valore del 10%, se ha il riscaldamento autonomo del 5%,  se è all’ultimo piano con ascensore del 10%, se è un attico con ascensore nel palazzo del 20%, se è ristrutturata del 5%, se è finemente ristrutturata del 10%, e se è una nuova costruzione del 10%.

 

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Valore di mercato e valore catastale

Che differenza c’è tra valore di mercato e valore catastale? Il valore catastale di un immobile, a differenza del valore di mercato, è il suo valore fiscale, utile per calcolare tutte quelle che sono le imposte legate a un determinato immobile, come: le imposte ipotecarie, catastali, di registro o di successione.

La perizia

La valutazione dell’immobile è fondamentale soprattutto quando dobbiamo accendere un mutuo. La stima del suo valore, anche se approssimativa, si ottiene grazie a una perizia, eseguita da un professionista tecnico abilitato e mandato dalla banca presso cui abbiamo fatto richiesta del mutuo.

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