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La surroga del mutuo 

La surroga del mutuo, anche detta portabilità, consiste nel trasferimento del mutuo ipotecario da una banca ad un'altra e ha lo scopo per il mutuatario di concordare condizioni a lui più favorevoli.

Di fatto la surroga consente il trasferimento del mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.

Questa procedura, introdotta dal cosiddetto Decreto Bersani  (legge n. 40 del 2007), permette di trasferire il proprio finanziamento senza alcun costo, poiché non prevede né oneri notarili né tutti gli altri costi del mutuo che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo mutuo quali le spese di istruttoria o di perizia dell’immobile, le imposte, le commissioni e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata, anche se prevista nel vecchio contratto.

In realtà, la surrogazione dell’ipoteca è sempre esistita, come prevista dall’art. 1202 del codice civile, ma la grande novità introdotta con la legge del 2007 sta nell'esenzione di tutte le spese a carico del mutuatario e nella semplificazione della procedura.
 

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Altro vantaggio, oltre alla gratuità, della portabilità del mutuo, è infatti che non sono previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: sarà la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l'altro istituto di credito e a doversi occupare delle relative scartoffie.
A ben vedere il mutuatario non è tenuto nemmeno a comunicare alla prima banca la volontà di trasferire il proprio finanziamento, ed in ogni caso l'istituto non può opporsi a questa decisione.

 

Surroga del mutuo: caratteristiche 

Ma a cosa serve la surroga del mutuo e quali condizioni prevede?

La portabilità del mutuo consente di cambiare banca per migliorare le condizioni del proprio finanziamento.
Con la surroga del mutuo si può infatti modificare la tipologia di tasso, passando da fisso a variabile o viceversa, così come l'importo della rata.
Si può anche ridurre la durata residua del mutuo per risparmiare molti interessi o allungarla nel caso in cui si desideri avere un impegno mensile più leggero.

La surroga, quindi, permette principalmente di ridurre il costo degli interessi sul mutuo, non l'ammontare del mutuo in sé, poiché non è possibile cambiare l’importo residuo del finanziamento.

La surroga è consentita sia sulla prima che sulla seconda casa e anche sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale.
La portabilità del mutuo, infatti, può essere concessa non solo a persone fisiche ma anche ad aziende o società, indipendentemente dalla loro forma giuridica, a patto che rientrino nella definizione di microimprese, cioè imprese con meno di 10 dipendenti e con un fatturato annuo entro i 2 milioni di euro.

Esistono solo due condizioni imprescindibili per poter richiedere la surroga:

  • l'importo del finanziamento deve essere pari al debito residuo
  • gli intestatari e gli eventuali garanti del mutuo devono rimanere gli stessi.

Per il resto il mutuatario, come abbiamo visto, non ha obblighi né particolari limiti, tanto che spesso ci si trova a chiedere anche la surroga della surroga e a trasferire il mutuo più volte da un'istituto ad un altro, inseguendo i tassi migliori.
La legge non vieta la possibilità di effettuare più di una surroga per lo stesso mutuo.

Per questo è consigliabile tenere sempre d'occhio il mercato così da poter individuare il miglior prodotto disponibile: per farlo oggi basta utilizzare un semplice comparatore di mutui online.

 

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La legge, inoltre, non pone alcun limite temporale: il mutuatario può scegliere di trasferire il proprio mutuo in qualsiasi momento.

Naturalmente non è consigliabile farlo quando l'ammortamento sta per scadere, in quanto verso la fine del periodo di rimborso le rate sono principalmente costituite dalla sola quota di capitale e quindi la surroga non porta grandi vantaggi.