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Mutui: andamento primo semestre 2021

Il report residenziale H1 2021, redatto dall'ufficio Studi Gabetti, ha evidenziato come il mercato residenziale abbia segnato una significativa crescita in termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +56%, rispetto allo stesso periodo del 2020, per un totale di 363.750 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate).
 

Il report ha analizzato anche l'andamento dei mutui nel primo semestre 2021, ponendolo in confronto al primo semestre dell'anno precedente.

Per quanto riguarda i mutui per acquisto abitazione, i tassi vantaggiosi hanno sostenuto la domanda, portando, nei primi sei mesi dell’anno, ad un erogato complessivo alle famiglie pari a 31,3 Mld €, + 34,7% rispetto al primo semestre 2020 (Dati banca D’Italia).

Si nota come i richiedenti mutuo siano sempre di più rispetto allo scorso anno.
Si assiste infatti ad un ampliamento della platea dei richiedenti che privilegiano piani di rimborso sempre più lunghi.
Questo è dovuto senz’altro ai bassi tassi d’interesse che sono ai minimi storici, alla presenza dei mutui Consap che coprono il 100% del finanziamento e quindi alla minore incidenza del mutuo sul reddito familiare.
Nel contempo cresce una domanda di mutui che, almeno per il primo trimestre 2021, è stata caratterizzata da un incremento dell’importo richiesto rispetto al valore della casa (LTV) con 77,6% rispetto allo stesso trimestre del 2020 (76,8%), sintomo di una minore liquidità disponibile e di una maggiore propensione verso importi finanziati, grazie ai tassi più bassi.
I bassi tassi di interesse consentono agli istituti di credito la possibilità di offrire finanziamenti per acquisto abitazioni alle famiglie a costi più contenuti, contribuendo ad alimentare il mercato delle compravendite immobiliari residenziali.
Secondo l’ultimo report mensile di ABI, ad agosto 2021, il tasso medio sulle nuove operazioni di acquisto di abitazioni è in lieve crescita all’1,47% (1,40% a luglio 2021) ma comunque ai minimi, rispetto alla media di fine 2007 (5,72%).

Oltre a tener vivo il mercato dei nuovi mutui, i bassi tassi di interesse hanno pesato maggiormente sul mercato delle surroghe.
Secondo i dati Banca d’Italia, il 2020 è stato l’anno in cui le surroghe hanno conosciuto una crescita vertiginosa rispetto al 2019, circa 9,5 Mld € contro i 5,2 Mld € del 2019, pesando circa il 19% del totale erogazioni.
Nel primo semestre 2021 si è registrata una riduzione dell’incidenza delle surroghe, che sono passate al 14,5%.

 

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Mutui acquisto: trend annuali

I finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, nel 2020, sono stati pari a 50,5 Mld €, + 5,2% rispetto al 2019 (dati Banca D’Italia).

Guardando il trend storico, a livello annuale, si può notare nel 2014 un erogato di 24,2 Mld di euro, +13% rispetto al 2013.
Nel 2015 si è registrata una consistente crescita, per un totale di 41,2 Mld di euro, +70,6% rispetto al 2014.
Nel 2016 il volume di erogazioni è arrivato a 49,7 Mld di euro, +20,5% rispetto al 2015.
Nel 2017, il totale erogato è arrivato a 47,7 Mld di euro, -4% rispetto allo stesso periodo del 2016.
Nel 2018 abbiamo avuto un totale di 50,6 Mld €, +6,3%, mentre nel 2019 si è registrata una lieve flessione (-3,4%), per un totale di 48,9 Mld €.
Il 2020, grazie anche alla buona performance del quarto trimestre con 15,5 Mld €, chiude con un +5,2% rispetto al 2019 per un totale erogato di 50,5 Mld € eguagliando il volume erogato più elevato raggiunto nel 2018.
Il primo trimestre 2021, registra una crescita di erogato molto consistente con 14,7 Mld di erogato, +29,3% rispetto al primo trimestre 2020, mentre il secondo trimestre ha segnato 16,6 Mld di €, +39,9%.
Guardando le variazioni tendenziali registrate nei vari trimestri emerge come, a partire dal Q1 2014, si siano registrate variazioni positive per tutti i trimestri considerati, invertendo il trend negativo precedente, fino al Q1 2017, da cui si è invertita la tendenza, ripresentando variazioni negative, per poi ritornare positive da Q2 2018.
Il Q4 2020, segna un’ulteriore variazione tendenziale positiva, cosi come il Q1 2021.

Nel complesso, si evidenzia il forte decremento delle erogazioni che ha caratterizzato l’arco di tempo della crisi finanziaria del 2008 che in Italia è stata avvertita qualche anno dopo tra il terzo trimestre 2011 fino al terzo trimestre del 2015.
Si registra anche la forte impennata dell’ultimo trimestre del 2020, sintomo che tra gli istituti di credito e i richiedenti mutuo aleggia una buona dose di fiducia.
In generale, nei quattro trimestri del 2020, nonostante l’emergenza Covid, si è registrata una variazione tendenziale positiva, rispettivamente +1,6%, +0,9%, +10,7% e +7,5% da attribuirsi principalmente al maggiore peso della componente surroghe e sostituzioni (19% a fronte dell’11% dell’anno precedente).
Una variazione positiva che si registra anche nel primo semestre 2021 con il +34,7% rispetto all’H1 2020, dovuto principalmente all’andamento favorevole dei tassi d’interesse che sta spingendo la richiesta di mutuo.
In questo caso la percentuale di surroghe e sostituzioni è diminuita al 14%.

Rapporto Loan to Value

Secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni Banca d’Italia, nel secondo trimestre 2021 il rapporto tra ammontare del mutuo e valore dell’immobile (Ltv) è stato pari al 77,6%, in leggero aumento rispetto al dato del trimestre precedente e stabile rispetto allo stesso trimestre 2019 (76,8%).

La domanda di mutui

Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate dal nostro portale mutuiSi.it, nel primo semestre 2021, Il ticket medio è stato di 145.739 €, tendenzialmente in linea con il 2020.

A livello di durata, prevalgono i mutui di 25-30 anni, che insieme coprono il 73% delle richieste. Questo aspetto segue un po’ il ragionamento fatto per il ticket medio: un tasso di interesse a minimi storici consente di richiedere un importo più alto, distribuirlo in un arco temporale dai 25 ai 30 anni e pesare meno sul bilancio mensile della famiglia.

In linea con le altre fonti istituzionali, si registra una prevalenza, nel 2020, per il tasso fisso pari al 94% delle richieste.
l tasso fisso viene preferito al tasso variabile viste le turbolenze dei mercati finanziari che possono colpire la stabilità finanziaria del sistema creditizio di un Paese come l’Italia a causa dell’alto debito pubblico e dell’oscillazione dello spread.

Il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso e il valore dell’immobile, il cosiddetto Loan To Value (LTV), vede per il primo semestre 2021 come quota maggiormente richiesta (52% delle richieste) un importo che si colloca oltre l’81% del valore dell’immobile.
Dato in crescita sia rispetto al 2019 che registrava il 16%, sia rispetto al 2020 dove i richiedenti erano il 45%.
Questa ripresa è dovuta soprattutto alla durata dei bassi tassi di interesse e alla ripresa del sistema economico italiano.

Classi di importo

Nel primo semestre del 2021, anche sulle classi d’importo si notano delle nette differenze rispetto al 2020 e al 2019.
Le richieste di mutuo al di sotto dei 100.000 € sono cresciute in termini di peso sul totale, arrivando a pesare il 40% del totale, rispetto ad una quota del 20% nel 2020. Quelle dai 101.000 ai 150.000 € diminuiscono arrivando a pesare il 36%.
Crescono le richieste di finanziamento di importo tra 151.000€ e 200.000€, passando dal 14% del 2020 al 24% de primo semestre 2021.

In termini di provenienza, il numero maggiore di richieste riguarda la provincia di Milano (15%), seguita da Roma (11%) e Torino (7%).

Per quanto riguarda il profilo del richiedente, si conferma la prevalenza dei dipendenti privati, pari al 68%, anche se crescono in termini relativi i richiedenti con partita Iva.

Dinamica dei tassi

Dalla prima ondata di liquidità di dicembre 2011 da parte della BCE, gli Euribor che regolano i prestiti variabili si sono notevolmente ridotti. Guardando i successivi passaggi, dopo la decisione della BCE del luglio 2012 di abbassare i tassi di interesse di un quarto di punto, portando il tasso di riferimento a quota 0,75%, l’Euribor è sceso ulteriormente: all’inizio di maggio 2013 la decisione della BCE di tagliare i tassi di interesse, portandoli allo 0,50%, l’ulteriore taglio a novembre, che ha fissato i tassi allo 0,25% e il taglio dei tassi allo 0,15% stabilito nel giugno 2014. Il taglio relativo al mese settembre 2014 ha portato i tassi allo 0,05%, mentre nel marzo 2016 il tasso è stato fissato allo 0,00%.

Dalle segnalazioni del SI-ABI si rileva che ad agosto 2021 il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni - che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – era pari a 1,47% (1,40% nel mese precedente; 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui il 76,9% erano mutui a tasso fisso (89,1% il mese precedente) (Abi, Economia e Mercati Finanziari-Creditizi Settembre 2021).
Guardando nello specifico la dinamica dell’Euribor, si osserva come dal 2015 si siano posizionati in territorio negativo, arrivando a settembre 2021 ad essere pari al -0,55% per la scadenza a un mese e a -0,54% per quella a tre mesi.

Per quanto riguarda l’Eurirs, tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso, il tasso a 10 anni si posiziona allo 0,17%, mentre a 15 anni allo 0,41% al 28/09/2021.

 

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