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La permuta immobiliare consente di scambiare la proprietà di due immobili, sia tra privati sia tra un privato e un’impresa: ecco cos’è, come funziona e quanto costa la permuta immobiliare

• Cos’è la permuta immobiliare e come funziona?

• Come funziona e quanto costa la permuta immobiliare tra privati?

• Permuta immobiliare tra privato e azienda o tra due imprese: modalità e costi

• Permuta immobiliare con il mutuo ipotecario in corso: si può fare?

Cos’è la permuta immobiliare e come funziona?

Per spiegarti cos’è e come funziona la permuta immobiliare, la cosa migliore da fare è citare direttamente la legge che la definisce. Si tratta dell’Articolo 1552 del Codice Civile, dove si legge che la permuta è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.

In particolare, la permuta immobiliare fa riferimento al trasferimento della proprietà di immobili, appunto, dunque di case. In sintesi, la permuta immobiliare è una transazione tramite cui due soggetti (sia privati che aziende) si scambiano la proprietà di due immobili. Data questa definizione, ti sarai già accorto che possono esserci due diversi tipi di permuta immobiliare, ovvero la permuta pura, che non prevede alcuno scambio di denaro poiché i due immobili oggetto di permuta hanno lo stesso valore, e la permuta con conguaglio, quando i due immobili hanno un valore diverso e una delle parti deve versare la differenza in denaro.

Nella maggior parte dei casi, si verifica la prima situazione, ovvero quella in cui i due immobili non hanno lo stesso valore, facendo sì che il proprietario dell’immobile meno costoso debba compensare la differenza di prezzo con una somma di denaro, concordata sulla base di una stima effettuata da una terza parte a garanzia dell’equità della stima. Come vedremo tra poco, a seconda dei soggetti coinvolti - privati e/o imprese - la permuta immobiliare assume caratteristiche diverse, in base alle quali varia anche il costo. In generale, però, devi sapere che, se la permuta della casa viene effettuata tramite l’agenzia immobiliare, l’operazione rimane identica - trattandosi sempre di scambiare la proprietà di due immobili - ma occorre pagare la mediazione dell’agenzia, versando la provvigione dovuta all’agente, che viene calcolata in percentuale sul prezzo della casa dal valore più alto.

La provvigione, poi, deve essere pagata per intero da ciascuna delle due parti, facendo sì che, in pratica, l’agente immobiliare incassi due provvigioni.

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Come funziona e quanto costa la permuta immobiliare tra privati?

La prima casistica di permuta immobiliare è quella tra due soggetti privati, detta anche permuta “diretta”. Ecco come funziona: le due parti stipulano un rogito tramite un atto notarile, dove viene stabilito se si tratti di una permuta pura o di una permuta con conguaglio in denaro a favore del soggetto permutante.

Questa forma di permuta si verifica, ad esempio, nei casi di immobili ereditati da più persone, che vogliano dividere l’eredità in comune con uno scambio delle quote ereditarie. Passando al costo di questo tipo di permuta immobiliare, devi sapere che la tassazione è quella normalmente prevista per ogni tipologia di permuta immobiliare e include il pagamento dell’imposta di registro esclusivamente sulla quota immobiliare più elevata (ma sempre di minimo 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali (dal costo di 50 euro ciascuna).

La permuta diretta, dunque tra due soggetti privati, non è però soggetta al pagamento dell’IVA, mentre le imposte per il trasferimento di proprietà devono essere versate solo sull’immobile di valore maggiore e le spese notarili sono relative alla stipula di un unico atto. Generalmente la suddivisione di tasse e imposte viene spartita in maniera equa tra le parti, a meno che non si accordino diversamente.

Permuta immobiliare tra privato e azienda o tra due imprese: modalità e costi

La seconda casistica di permuta immobiliare è quella che coinvolge le aziende. La prima tipologia è la permuta in conto vendita, ovvero quella che si verifica tra un soggetto privato e un’impresa.

Questa permuta immobiliare avviene generalmente quando un privato decide di acquistare un immobile di nuova costruzione e di cedere in cambio il suo immobile all’impresa costruttrice. In questi casi il costruttore si tutela con una valutazione inferiore rispetto al prezzo di mercato della casa che riceve, che potrebbe risultare difficile da vendere, e il suo guadagno è quello di scambiare un immobile nuovo, ma invenduto, con un altro che possa valere di dopo alcuni lavori di ristrutturazione o ammodernamento.

Il privato, invece, ha il vantaggio di ottenere un'abitazione nuova in cambio di una casa già usata. In questo caso, oltre all’imposta di registro e alle imposte ipotecarie e catastali, ci sono da pagare l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e il costo delle visure catastali di entrambi gli edifici.

In generale, il pagamento delle imposte in questo tipo di permuta immobiliare è sempre a carico del costruttore. Infine, esiste anche la permuta immobiliare tra due soggetti giuridici titolari di partita IVA, dunque tra due imprese. In questa casistica la permuta mantiene le sue caratteristiche, ma le tasse da pagare aumentano, dato che includono l’imposta di registro, due imposte ipotecarie, due imposte catastali, l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali su entrambi gli immobili.

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Permuta immobiliare con il mutuo ipotecario in corso: si può fare?

Infine, non ci resta che spiegarti come funziona la permuta immobiliare con un mutuo ipotecario in corso. Visto che parliamo di questo argomento in un altro focus dedicato, ci limiteremo a fornirti le informazioni principali.

Innanzitutto devi sapere che questa operazione si può fare. Dopodiché, ecco come funziona. Esistono due strade: o il proprietario originario dell’immobile estingue il debito verso la banca, permettendo all’acquirente della casa di accenderne un altro, oppure il nuovo proprietario si accolla il debito contratto con la banca dal proprietario originario per acquistare la casa, tramite la pratica di accollo del mutuo. In genere è il nuovo proprietario a pagare le spese necessarie per ripagare il debito con l’istituto di credito e anche la permuta immobiliare con il mutuo in corso può essere praticata con un’azienda edile, ovvero con il costruttore, e non solo tra privati, nelle modalità e con i costi descritti poche righe fa.

E ora, con quest’ultima informazione, ti abbiamo detto davvero tutto su cos’è e come funziona la permuta immobiliare!