Mutuo ipotecario e mutuo fondiario: le differenze

Nonostante il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario possano sembrare molto simili, in realtà sono due forme di finanziamento profondamente differenti.

Il mutuo fondiario è una tipologia di mutuo concesso per l'acquisto di un immobile a scopo abitativo e garantito da ipoteca di primo grado.
Si differenzia dal mutuo ipotecario principalmente per il fatto che presenta precisi limiti riguardanti la finalità del finanziamento, il valore dell'ipoteca iscritta sull'immobile e la durata del rimborso.

Il mutuo fondiario è vincolato dalla limitazione d'uso, in quanto può essere concesso solo per l'acquisto o la costruzione di un’abitazione destinata a uso privato o la ristrutturazione della prima casa. 
A garanzia del mutuo fondiario viene iscritta un'ipoteca di primo grado sull’immobile; quest'ultimo, quindi, deve risultare libero da qualsiasi tipo di ipoteca.

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Oltre al vincolo della finalità, questa tipologia di mutuo prevede altre condizioni:

• importo massimo del finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile
• durata del rimborso da 12 mesi a 30 anni

L'erogazione del mutuo, avviene in un'unica soluzione ma, per evitare il rischio di revocatoria fallimentaria, solo dopo il consolidamento dell'ipoteca, ovvero trascorsi 10 giorni dalla sua iscrizione.

Se è vero che il mutuo fondiario impone una serie di condizioni, di contro offre anche alcuni vantaggi.

I principali vantaggi del mutuo fondiario riguardano i tassi di interesse applicati e le spese notarili che sono più bassi rispetto ai mutui ipotecari.
I mutui fondiari solitamente offrono anche un regime fiscale agevolato.

Inoltre è possibile estinguere il mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

Il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è il tipo di mutuo più utilizzato nonché quello che viene concesso più spesso dalle banche.

Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, che solitamente viene richiesto per l'acquisto di un immobile.
È, infatti, la forma più diffusa di credito immobiliare.

Tuttavia sono molteplici le finalità per le quali può essere richiesto un mutuo ipotecario:

• acquisto o costruzione di un immobile
• ristrutturazione
• liquidità e consolidamento debiti
• surroga o sostituzione di un precedente mutuo.

Si definisce mutuo ipotecario in quanto viene concesso dall'istituto mutuante solo dietro la sottoscrizione di una garanzia, costituita dall'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile o sul bene acquistato.

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Il mutuo ipotecario consente al richiedente di ricevere l’intera somma richiesta in un’unica soluzione, che verrà rimborsato nel tempo secondo la durata ed i modi previsti dal piano di ammortamento riportato nel contratto di mutuo stipulato con l'istituto di credito.

La durata del mutuo ipotecario può variare dai 5 ai 30 anni e anche il numero, e tra i costi del mutuo rientrano anche alcune spese aggiuntive:

• un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della prima casa, trattenuta direttamente dalla banca
• le spese di istruttoria
• i costi della perizia richiesta per la valutazione dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di assicurazione
• la commissione annua di gestione della pratica
• le spese per l'incasso della rata.

Differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

In conclusione, le principali differenze tra il mutuo ipotecario ed il mutuo fondiario riguardano:

• la finalità: il mutuo fondiario può essere richiesto esclusivamente per l'acquisto/costruzione o la ristrutturazione della prima casa mentre il mutuo ipotecario anche per qualsiasi tipo di immobile, oppure per ottenere liquidità e rifinanziare un mutuo precedentemente contratto
   
• la durata: 12 mesi a 30 anni per il fondiario, da 5 a 20 anni per l'ipotecario
   
• l'importo massimo: 80% per il fondiario, mentre per gli ipotecari è possibile ottenere anche mutui oltre l'80%
   
• i tassi applicati: più bassi e vantaggiosi nel mutuo fondiario
   
• le spese accessorie: più economiche nel mutuo fondiario rispetto a quelle previste per il mutuo ipotecario che non permette di detrarre gli interessi passivi (le spese notarili, ad esempio, sono inferiori nel fondiario).

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