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Secondo l'art. 1813 del codice civile, il mutuo è il contratto con il quale il mutuante consegna al mutuatario una determinata quantità di denaro e l’altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo e consiste in un prestito erogato da una banca contro la prestazione di una garanzia.
Il caso tipico è il mutuo richiesto per l'acquisto di un immobile, sul quale viene iscritta un'ipoteca, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti in base alle finalità dell'erogazione.

Il mutuo è il principale contratto di prestito utilizzato, perché consente di trasferire soldi da un soggetto a un altro, al fine di consentire al mutuatario di godere dei benefici di potere acquistare quello che gli serve.

Solitamente il mutuo è un contratto a titolo oneroso: dopo essere entrato in possesso di una certa somma di denaro per un determinato periodo di tempo, il richiedente dovrà far fronte al pagamento delle rate di rimborso, alle quali verrà aggiunto un costo: gli interessi, che saranno proporzionati all'importo, alla durata e alla tipologia del mutuo.
 

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Contratto di mutuo: cos'è

Il contratto di mutuo è un atto pubblico, solitamente redatto da banche, istituti di credito o società finanziarie, composto da una serie di informazioni e prescrizioni che servono per definire le relazioni tra le parti e gli obblighi che ne derivano, come ad esempio la durata del contratto, le modalità di erogazione e di restituzione del denaro, il tasso d'interesse applicato, le garanzie, e così via.

Il contratto di mutuo deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità.

In genere il mutuo ipotecario si configura come contratto unico, cioè un finanziamento in cui l'erogazione dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi prima dell'iscrizione ipotecaria.

Si tratta di una forma di contratto particolarmente comoda e semplice, in quanto non comporta la stipula di altri atti formali, ma avviene tutto in un unico passaggio. 
Nello specifico, la somma finanziata viene riversata dal richiedente all'istituto di credito a titolo di deposito, a garanzia dell'avvenuta regolare iscrizione dell'ipoteca.
L'effettiva messa a disposizione della somma mutuata, quindi, ha luogo non come erogazione del mutuo, già avvenuta in sede di stipula, ma come svincolo del deposito senza richiedere particolari formalità.

Contratto di mutuo: contenuti

Come anticipato, il contratto di mutuo deve contenere una serie di informazioni che non è sempre semplice interpretare.

Vedremo ora quali sono i contenuti principali in modo da capire come leggere un contratto di mutuo

1) I soggetti coinvolti
Nel contratto di mutuo devono sempre essere espressi in maniera chiara quali sono le parti interessate: il finanziatore (la banca), il mutuatario (chi riceve il mutuo), il datore d'ipoteca o terzo datore d'ipoteca (cioè il/i proprietari dell’immobile concesso a garanzia del mutuo) e gli eventuali garanti.

2) L'oggetto del contratto
Viene indicato l’importo del mutuo e la quietanza del mutuatario, cioé la dichiarazione di aver ricevuto dall'istituto di credito la somma prevista.

3) Il piano di ammortamento
In questa sezione del contratto di mutuo devono essere riportate tutte le condizioni di rimborso: la durata del mutuo, il numero di rate previste e le scadenze per il pagamento (mensili, trimestrali, semestrali).
noltre si definisce l’eventuale periodo di preammortamento, il periodo iniziale durante il quale non si rimborsa la quota capitale ma solo gli interessi.

4) Gli interessi

Questa è la parte del documento che va letta con maggiore attenzione perché non risulta sempre chiara.
Vengono riportati in questa sezione la tipologia di tasso (fisso, variabile, misto, variabile con CAP) e la percentuale del tasso d'interesse.
Inoltre in questa parte si definiscono gli interessi di mora, cioè gli interessi dovuti in caso di ritardi nei pagamenti. 

Se non si è particolarmente esperti in materia finanziaria e non si vuole correre rischi, può essere utile affidarsi all'esperienza di un mediatore del credito, che ci aiuti ad interpretare questa e tutte le altre clausole del contratto. 

5) Le spese aggiuntive

Com'è noto, nei costi del mutuo rientrano non solo la quota capitale e la quota di interessi, ma anche una serie di costi extra che devono essere esplicitate nel contratto di mutuo: spese di avvio e chiusura della pratica, spese notarili, imposte e oneri fiscali, assicurazioni obbligatorie,ecc.

6) L'ipoteca

Nel caso del mutuo ipotecario, il contratto di mutuo deve contenere le informazioni riguardanti l'ipoteca; in particolare l’ipoteca viene registrata per un certo importo, che non rappresenta il totale che il mutuatario dovrà restituire alla banca, ma la somma massima che, in caso di vendita all’asta, la banca può richiedere per recuperare quanto non restituito.

7) Gli allegati

Bisogna prestare attenzione anche agli allegati, tra cui spiccano per importanza il capitolato delle condizioni generali e il documento di sintesi.
Nel capitolato si trovano in genere le clausole comuni a tutti i mutui emessi dalla banca, mentre il documento di sintesi riporta in sintesi le condizioni economiche e contrattuali del finanziamento.

 

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Il ruolo del notaio nella stipula del contratto di mutuo

Durante la stipulazione del contratto di mutuo tra le due parti è sempre presente un terzo soggetto: il notaio.

L'atto notarile con il quale viene formalizzata la richiesta di un finanziamento ad un Istituto bancario per l’acquisto di un immobile è il rogito.

La legge prevede che il contratto di mutuo vada stipulato alla presenza di un notaio perché si tratta di un atto pubblico di particolare rilevanza.

Inoltre, la presenza del notaio, attribuisce all'atto di mutuo il requisito di "titolo esecutivo": qualora il debitore non dovesse adempiere ai suoi obblighi, non sarebbe necessaria una sentenza di condanna per l’esecuzione del contratto, ma sarebbe sufficiente semplicemente l’atto.
Questa caratteristica costituisce un'ulteriore garanzia per il mutuante.

Il ruolo del notaio è di fondamentale importanza perché è lui che si occupa di:

  • chiarire i diritti e gli obblighi dei soggetti coinvolti
  • accertare che l'immobile dato in garanzia sia libero da ipotechepignoramenti, servitù
  • eseguire le verifiche preliminari, mediante le visure ipotecarie, per verificare che l'immobile sia regolarmente accatastato 
  • redigere l'atto di compravendita e procedere alla stipula.