Abitabilità

L’abitabilità certifica l’idoneità di un immobile e la garanzia di poterlo utilizzare come abitazione.
Il rilascio del certificato di abitabilità è di competenza dell’ufficio comunale dove è ubicato l’immobile.

Tale documento attesta la sicurezza, la presenza di condizioni igieniche salubri, il risparmio energetico dell’immobile e degli impianti di cui è dotato.

Un immobile, quindi, per ottenere l'autorizzazione di abitabilità deve rispondere ad un complesso dei requisiti di legge.

Abitabilità e agibilità

Fino a qualche anno fa, l'abitabilità e l'agibilità di un edificio richiedevano due autorizzazioni distinte.
In realtà, pur essendo termini diversi, di fatto le prassi amministrative le ritenevano omogenee ed equipollenti tra loro e non richiedevano neppure specifici procedimenti amministrativi .

L'unica distinzione concreta che veniva applicata era la seguente:

  • le autorizzazioni di abitabilità solitamente venivano richieste per gli immobili ad uso residenziale
  • le autorizzazioni di agibilità di solito venivano richieste per gli immobili ad uso non residenziale.


Sarà il DPR 380/01 a sopprimere definitivamente il dualismo agibilità-abitabilità.

Entrambi i concetti vengono assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente.
Il suo rilascio è fondato sull’attestazione della sussistenza dei requisiti:

  • condizioni di sicurezza
  • igiene
  • salubrità
  • risparmio energetico
  • impianti installati.

La richiesta del certificato di agibilità deve essere effettuata in caso di:

  • nuove costruzioni
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
  • interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti.

Le documentazioni necessarie da allegare per ottenere l'autorizzazione sono: accatastamento; certificato di collaudo statico; dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato a firma del richiedente nonchè l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti; dichiarazione conformità o collaudo impianti; dichiarazione conformità rispetto normativa su barriere architettoniche.

Esistono dei casi si parla di agibilità per immobili sprovvisti, e riguardano il Patrimonio edilizio storico costruito ante 1934.
Questi edifici non sono stati dotati di alcun certificato di agibilità, e ancora oggi non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti prima di quell'anno e sprovvisti di agibilità/abitabilità.

Il “Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 ha introdotto alcune modifiche per cui il certificato di agibilità può essere ottenuto sia per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni che per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali per l’edificio oggetto di agibilità parziale.

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