Guida al mutuo

1. Prima di tutto devo sapere cos' è un mutuo.

Il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine con durata da 5 a 40/50 anni.
Il capitale viene rimborsato con rate di importo costante o variabile.
Le rate, di solito mensili o semestrali, sono comprensive di quota capitale e quota interessi.
Le finalità di un mutuo possono essere: acquisto, costruzione, ristrutturazione o liquidità.
A garanzia del credito viene iscritta, a favore della banca, ipoteca su un' immobile.



2. Che importo posso chiedere?

Le banche generalmente concedono l'80% del valore dell'immobile da ipotecare ma in alcuni casi si può arrivare al 100% integrando la garanzia ipotecaria con ulteriori garanzie (fidejussioni, titoli, etc.).



3. Quali tipi di mutuo posso scegliere?

I principali tipi di mutuo sono a tasso variabile, tasso fisso, tasso misto.

Tasso variabile:
è soggetto a variazioni in relazione all'andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo, fermo restando la commissione a favore della banca (spread).
La rata è generalmente più bassa rispetto al tasso fisso ma soggetta a continui cambiamenti a seconda dell'andamento dei parametri di indicizzazione.
Questo prodotto è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l'andamento dl mercato e può sostenere eventuali, anche se limitati nel tempo, aumenti dell'importo delle rate.

Tasso fisso:
il tasso di interesse viene fissato al momento della stipula del contratto e non può essere modificato per tutto il periodo di ammortamento..
La scelta del tasso fisso è suggeribile a chi vuole una rata certa per tutta la durata del mutuo.
Nei mutui a tasso fisso ciascuna rata è uguale alla precedente (rata costante).

Tasso misto:
è un mutuo regolato per i primi anni ( di norma 3/5) a tasso fisso o variabile, a scelta del cliente, con facoltà di quest'ultimo di esercitare l'opzione per il proseguimento a tasso fisso ogni 3/5 anni nel successivo periodo.
In entrambi i casi i parametri e gli spread sono prefissati. Questo prodotto è per chi vuole sfruttare le opportunità derivanti dalle variazioni di mercato "durante tutto il periodo di ammortamento".



4. Quale documentazione devo presentare alla banca per ottenere un mutuo?

La documentazione generalmente richiesta si può dividere in tre differenti aree:

Anagrafica
Documento d'identità, codice fiscale, certificati di residenza, di stato civile e di famiglia;

Reddituale
Ultime 3 buste paga, modello CUD o dichiarazione dei redditi ( mod. 730/unico) in caso di lavoratori dipendenti. Ultimi due bilanci e dichiarazione dei redditi in caso di lavoratore autonomo/società.

Immobile
Scheda catastale, atto di provenienza e proposta di acquisto accettata/compromesso.


NB In caso di cittadini extracomunitari dovrà essere presentato anche permesso di soggiorno in corso di validità.



5. Ricevuta la risposta dalla banca come devo procedere?

Ottenuto il parere di fattibilità dalla banca, dovrò attendere l' esito della perizia
(valutazione dell'immobile offerto in garanzia) redatta da tecnico di ficucia della banca e la relazione notarile sulla proprietà e libertà dell' immobile.



6. Cosa si intende per atto di mutuo e piano di ammortamento?

L'atto di mutuo è un contratto di mutuo che viene stipulato alla presenza del notaio e stabilisce tutte le condizioni che regolano il rimborso del capitale erogato con i relativi interessi.

Al contrato è allegato il piano di ammortamento che riporta tutte le rate previste per l'estinzione graduale del debito.

Le rate sono composte da una quota capitale certa e da una quota interessi certa nel solo caso di tasso fisso ma variabile in altri casi.



7. Imposte e agevolazioni fiscali

L'imposta applicata per l'acquisto della prima abitazione è pari allo 0,25% dell'importo erogato e viene trattenuto direttamente dalla banca che svolge il ruolo di sostituto di imposta.

Negli altri casi l'imposta sale al 2%.

Gli interessi passivi sui mutui possono essere detratti in sede di dichiarazione dei redditi solo in presenza di determinati requisiti ed entro determinati limiti.

Trattandosi di materia in continua evoluzione è opportuno verificare le disposizioni ministeriali al riguardo.



8. Quali costi devo affrontare per ottenere il mutuo?

Di norma la banca chiede un compenso per l'istruttoria e una copertura assicurativa i cui costi variano da istituto a istituto.

Dovrai inoltre farti carico del compenso notarile e degli oneri di perizia oltre, ovviamente, all’imposta sopracitata.